Kupovina stana je često dugotrajan i stresan proces koji nosi određene rizike.
Najbolji način da se upoznate sa trenutnim stanjem tržišta nekretnina jeste pretraživanje oglasa na internetu i sajtova agencija za promet nekretnina, savetuje Ivan Gazdić, partner u Bojović Drašković Popović & Partners i pravni ekspert u savetovanju stranih investitora u oblasti građevinarstva i nekretnina.
Takođe, posebno treba pregledati i podatke o realizovanim prodajama stanova kojima raspolaže Republički geodetski zavod u okviru svog projekta masovne procene koji su javno dostupni na vebsajtu zavoda.
Kako kaže Gazdić, treba imati u vidu da cene stanova koje su navedene u oglasu predstavljaju „asking prices", odnosno da su te cene najčešće samo polazna tačka za pregovore, te da se neretko cena može spustiti i za 5-10%. Zato uvek treba gledati i one stanove koji prelaze okvire planiranog budžeta.
Provera pravnog statusa
Prilikom kupovine stana važno da kupac angažuje advokata koji je specijalizovan za proveru statusa nepokretnosti.
Ne savetuje se da se kupac u potpunosti osloni na proveru koju će banka ili javni beležnik sprovesti za svoje potrebe, jer su takve provere dosta ograničene i najčešće ne ispituju pravno stanje duboko unazad kao što bi to uradi advokat kog angažuje kupac. U tom slučaju neki rizici mogu ostati neotkriveni i kasnije stvoriti određene probleme kupcu.
Advokat bi, između ostalog, trebalo da proveri da li zgrada ima upotrebnu dozvolu, da li na stanu postoje hipoteke i drugi tereti, određene zabeležbe ili nerešeni zahtevi u vezi nepokretnosti. Takođe, savet je da se pribavi uverenje o istorijskom kretanju vlasništva na stanu, te da treba pregledati osnov sticanja za trenutnog vlasnika (tj. prodavca) kao i za određene prethodne vlasnike, u zavisnosti od slučaja.
"Sudska praksa je pokazala da nije dovoljno da kupac prostim uvidom u list nepokretnosti utvrdi da li je prodavac upisan kao vlasnik stana, već da su neophodne dodatne dublje provere kako bi kupac bio savestan u svojoj kupovini, odnosno kako bi se rizici za eventualni poništaj transakcije kupovine stana sveli na krajnji minimum", upozorava advokat Gazdić.
Neophodno je utvrditi ko je u faktičkom posedu stana, zatim da li su izmireni porezi u vezi stana, kao i da li postoje određene specifične situacije koje zahtevaju posebnu pažnju (na primer, da li prodavac ima poslovnu sposobnost, da li je stan u suvlasništvu više lica, da li je stan u vlasništvu pravnog lica, da li je stan stečen u toku trajanja braka, itd.) odnosno situacije koje nalažu preduzimanje dodatnih mera i koraka kako bi transakcija kupovine stana bila uspešno sprovedena.
Kod novogradnje, nije redak slučaj da se projekti realizuju kroz suinvestiranje dva ili više investitora, pa je u takvoj situaciji naročito važno utvrditi koji stanovi pripadaju kom investitoru, kako kasnije ne bi došlo do spora s tim u vezi. Prema Gazdićevim rečima, kod novogradnje pažnja se mora obratiti i na pregled građevinske dozvole i prateće dokumentacije koja se pribavlja u postupku izgradnje.
Dalji posao advokata u procesu kupovina stana jeste da izradi ili pregleda ugovor o prodaji i da pažljivo predvidi izjave i garancije prodavca u pogledu odgovornosti prodavca za materijalne i pravne nedostatke u vezi stana, ali i druge bitne elementa, kao što su način plaćanja cene, koji su uslovi za upis svojine na stanu.
Ukoliko postoje određena otvorena pitanja koja je potrebno rešiti pre realizacije kupovine stana, da se u tom slučaju razmotri zaključenje predugovora umesto glavnog kupoprodajnog ugovora, koji će sadržati sve prethodne uslove koji se moraju ispuniti kako bi se zaključio glavni kupoprodajni ugovor.
