Broj problematičnih nekretnina koje „odu na doboš“ usled toga što banke aktiviraju hipoteke beleži rast u proteklih nekoliko godina, a sa rastom švajcarskog franka bi mogao postati i veći. Najveći broj njih je skoncentrisan u stambenom sektoru, a jedan od glavnih uzroka takvog stanja je (ne)dostupnost stambenih jedinica, što dokazuje podatak da je za kupovinu jednog stambenog „kvadrata“ u 2013. godini bilo potrebno izdvojiti nešto manje od tromesečne prosečne neto zarade.
Nastanak hipotekarnog tržišta ranih 2000-ih godina omogućio je, između ostalog, većem broju građana da obezbede krov na glavom, da započnu ili prošire poslovanje, ulože u investicionu ili nekretninu za odmor.
Nakon dalekosežnih društveno-ekonomskih promena uslovljenih tranzicijom, mnoge međunarodne banke su ponovo bile u prilici da na srpskom tržištu plasiraju proizvode i usluge u oblasti hipotekarnih stambenih kredita.
Kada je Srbiju zahvatila globalna ekonomska kriza, veliki broj građana je izgubio posao pa tako i izvor prihoda za otplatu kredita, ili im je rata postala previše visoka u odnosu na nivo zarade. Kao krajnju soluciju, banke su u slučaju nepoštovanja ugovornih obaveza aktiviranjem hipoteka preuzimale takve stanove i poslovne prostore u svrhu naplate kolaterala.
Već prilikom uzimanja kredita građani su bili suočeni sa visokim kamatnim stopama, često nedostupnim učešćem od 20% kupoprodajne cene, ili uslovljeni visokim LTV raciom („loan-to-value“ ili odnos visine kredita i procenjene tržišne vrednosti hipoteke).
Čitav proces tranzicije i svojinske transformacije nosio je sa sobom talas primene nepovezanih i često nepravilno protumačenih delova evropske prakse kada su u pitanju hipotekarni stambeni krediti. Analiza pravne regulative u oblasti nepokretnosti i usklađivanje iste sa najboljom evropskom praksom je zasebna tema za diskusiju, a ovde ćemo se baviti samo pitanjem jednog od neizostavnih segmenata procesa plasiranja finansijskih sredstava, odnosno njihovog obezbeđenja od strane zajmodavaca, najčešće u vidu hipoteke.
Banke pri donošenju odluke o kreditnom plasmanu angažuju ovlašćeno lice ili firmu radi vršenja procene tržišne vrednosti predmetne nekretnine (kolaterala), u skladu sa relevantnim aktuelnim tržišnim kretanjima. Procenitelj prilikom pružanja stručne usluge ima prilično odgovoran zadatak, da dâ sud o tržišnoj vrednosti nekretnine koja će biti založena u svrhu obezbeđenja kreditnih sredstava. Prilikom inicijalne procene zadatak je da se dâ stručno mišljenje o tržišnoj vrednosti nekretnine u datom momentu, na osnovu analize makro i mikro lokacije, tehničkog opisa date nekretnine, kvaliteta i perioda gradnje, kretanja kupoprodajnih cena sličnog tipa objekata ili njihovih posebnih delova; ali, procenitelj je dužan da se usredsredi i na davanje suda o kratkoročnim prognozama u domenu perioda utrživosti nekretnine i interesovanja za dalju aktivnost na tržištu (kupo-prodaju ili zakup), a sve na osnovu izvedenih analiza i u cilju kvalitetnijeg obezbeđenja. Veoma je sličan proces i kada su predmet hipotekarne zaloge komercijalne nekretnine, s tim što se više važnosti daje segmentu analize koji sagledava konkretnu transakciju kroz prizmu opredeljenja za dugoročno generisanje prihoda putem komercijalne eksploatacije istih, u skladu sa planiranom upotrebom i namenom.
U zavisnosti od politike zajmodavaca, predviđen je ne tako dug period pre nego što je hipoteka aktivirana kako bi se isplatilo potraživanje banke. Kolokvijalno rečeno, kada izostane dogovor „ode stan na doboš“. Potom sledi postupak hipotekarne prodaje. Po podacima Nacionalne korporacije za osiguranje kredita (NKOSK) od oko 90.000 osiguranih plasmana oko 600 predstavljaju problematični krediti, u 2013. godini. U 10% slučajeva aktiviranih hipoteka su realizovane transakcije kupoprodaje.
A zašto tako veliki broj stambenih jedinica odlazi pod led? Odgovor možda pronađemo u narednoj analizi odnosa prosečnog porodičnog prihoda i cene „kvadrata“.
Dostupnost stambenih jedinica u Srbiji
Uporednom analizom prosečnog godišnjeg prihoda građana Republike Srbije i publikovane prosečne cene stambene jedinice na nivou države, kao rezultat se dobija potreban broj godina za kupovinu stana prosečne veličine. Standardi privredno razvijenih zemalja impliciraju da je poželjan odnos cene stanova u odnosu na godišnje prihode na nacionalnom nivou do pet, pri tom oslikavajući privredno blagostanje. U prilogu sledi analitički pregled statističkih pokazatelja odnosa ova dva kriterijuma u poslednjih nekoliko godina, na nivou Republike Srbije, dat prema publikaciji Republičkog zavoda za statistiku.
Kao što se vidi iz priložene tabele, a prema podacima za 2013.godinu, za kupovinu stana od 54 m2 (što je prosečna veličina stambene jedinice u toj godini u Srbiji) potrebno je izdvojiti jedanaestogodišnju prosečnu neto srpsku zaradu. Drugim rečima, za kupovinu jednog kvadratnog metra stambenog prostora potrebna je dvoipomesečna prosečna neto zarada. Nakon svega navedenog, sve veća nemogućnost servisiranja kreditnog zaduženja, što za posledicu ima sve veći broj oduzetih stanova, ne bi smela da iznenađuje. Ovih dana je aktuelna tema naglog rasta kursa švajcarskog franka, što dalje produbljuje listu uzročnika problematičnih potraživanja (kod onih dužnika koji su se zaduživali u „švajcarcima“).
Mali je broj banaka koje su u stanju da „problematične“ nepokretnosti zadrže u svom portfoliju i da troškove održavanja istih amortizuju ili putem davanja nekretnine u zakup prethodnom vlasniku ili daljom komercijalizacijom. Izgubljenu korist od ovakve imovine u svojoj aktivi velikim delom uspevaju da nadoknade otuđenjem fondovima, faktoring kompanijama i sličnim finansijskim institucijama.
Uloga faktoringa
Koncept „faktoringa“ je tesno povezan sa problemom nenaplaćenih potraživanja pravnih lica, komercijalnih banaka i drugih srodnih institucija. Faktoring je proces otkupljivanja nenaplaćenih potraživanja, u ovom kontekstu, od fondova, drugih banaka, privatnih firmi i drugih institucija koje često i pored obezbeđenja u vidu hipoteke ne uspeju na drugi način da povrate plasirana sredstava i pripisanu kamatu. Potraživanja se u tom slučaju prodaju po diskontovanoj ceni, radi unapređenja likvidnosti i rasterećenja aktive, dok faktoring firme imaju priliku da naprave profit od daljeg plasmana otkupljenih potraživanja.
Nije redak slučaj da i same banke osnivaju povezana pravna lica kako bi se na što jednostavniji i lakši način oslobodili problematične aktive. Po ugledu na evropsku praksu, u proteklih nekoliko godina se u Srbiji pojavljuje sve više kompanija koje uglavnom zapošljavaju timove tehničkih lica čiji je primarni zadatak da uspešno upravljaju procesima rehabilitacije otuđenih nepokretnosti, kako bi nedovršeni objekti bili privedeni nameni i stavljeni u promet, oni koji se mogu prodati bili adekvatno u međuvremenu održavani, a i da bi postupak i verovatnoća naplate potraživanja bili što uspešniji. Tako imamo faktoring većine komercijalnih banaka (Societe Generale, Banca Intesa, itd.) ili firme kao što je UCTAM, Heta Asset Resolution, Imo Property Investments, između ostalih.
Vrednovanje nepokretnosti nakon aktiviranja hipoteke, ili neposredno pre pokretanja procesa hipotekarne naplate, treba da bude dovedeno u korelaciju sa inicijalnom procenom vrednosti. Prema Zakonu o hipoteci, nije preciziran ukupan broj aukcijskih prodaja, međutim dozvoljeno je umanjenje tržišne vrednosti nekretnine pri prvoj aukcijskoj prodaji za 25% od procenjene tržišne vrednosti, dok na drugoj aukciji, prema Zakonu o hipoteci, vrednost može biti umanjena za još dodatnih 40%.
Ispravka vrednosti (impairment of value) ne izostaje ni prilikom otkupa potraživanja od strane faktoring kompanija ili namenskih fondova, čime izložena banka oporavlja novčane tokove prodajom nenaplaćenih potraživanja po diskontovanim cenama, a druga strana ima priliku da ostvari ekonomsku dobit.
