Ugovor o zakupu stana i Zapisnik o primopredaji dva su dokumenta koja svakog podstanara i vlasnika stana mogu zaštititi ukoliko dođe do neželjenih situacija i problema i to na nekoliko načina.
Sklapanje Ugovora o zakupu stana, kao i Zapisnika o primopredaji polako postaje pravilo u našoj zemlji, pa sve veći broj zakupodavaca pristaje da sa budućim podstanarom sklopi ova dva dokumenta, jer je to jedini način da se obe strane zaštite.
Naravno, još uvek postoji ona grupa „gazdi“ koja ne želi da sklapa ugovore smatrajući da će u tom slučaju morati da plaća porez. Do sada smo vam više puta naglašavali da obaveza plaćanja poreza na prihod od zakupa stana nastaje onog momenta kada vlasnik stana reši da izda stan, bez obzira da li je sklopio Ugovor o zakupu stana ili ne.
Ako još uvek niste upoznati šta svaki od ova dva dokumenta nosi sa sobom, predstavićemo vam najvažnije.
Sadržina Ugovora o zakupu stana
Prilikom zakupa stana mnogi podstanari, kao i vlasnici stana reše da se usmenim putem dogovore oko svih pojedinosti zakupa, što je veoma pogrešno ali i rizično.
Naime, najvažniji korak zakupa nekretnine je sklapanje Ugovora o zakupu stana, koji mora biti sačinjen u pismenoj formi.
„Ugovor o zakupu stana mora biti sačinjen u pismenoj formi, a ako želite da mu obezbedite dokaznu snagu, bez overe, pribavite potpise dva punoletna svedoka, sa njihovim adresama i matičnim brojevim”, objasnio je advokat i zastupnih Udruženja podstanara “Velegrad”, Mirko Mirković.
Primerak Ugovora o zakupu stana može se kupiti u skoro svakoj knjižari, a najbolje je kupiti dva primerka, kako bi obe strane imale po jedan. Predlažemo vam i da prilikom sklapanja Ugovora o zakupu stana razmenite i fotokopije ličnih karata, jer će vam to u budućnosti skratiti postupak pronalaženja vlasnika, ako dođe do nekih komplikacija.
Da bi ugovor bio kompletan mora se ispoštovati nekoliko zakonski obaveza, kao i klauzula.
• Poreska klauzula: ukoliko dođe do naplate poreza na prihod od zakupnine (što se mora očekivati u narednom periodu), stanodavac neće prevaljivati tu obavezu na podstanara, niti će mu uvaćavati zakupninu, za iznos poreza.
• Poštovanje privatnosti podstanara: vlasnik stana se mora obavezati da neće ulaziti u stan kad hoće, nego samo prilikom naplate zakupnine, jednom mesečno, u određeno vreme. A najbolje je da stanodavac naplaćuje zakupninu preko računa i da prati plaćanje režije stana preko Interneta, pa da se sa podstanarom ne sreće često. Naravno, ovo ne isključuje pravo stanodavca da povremeno obiđe svoj stan i da kontroliše način upotrebe uređaja, opreme, stolarije i nameštaja u stanu, uz prethodnu najavu. Ali, i to pravo treba da navedete u ugovoru. Ovim ćete ostati nenametljivi, a i sprečiti eventualno oštećenje u stanu i blagovremeno reagovati, ako dođe do toga.
• Obaveza pridržavanja odedbi Zakona o stanovanju (ZOS): Konkretno, ako dođe do spora, vlasnik stana će morati da ispoštuje zakonski otkazni rok od 90 dana, tako da neće moći da zahteva iseljenje odmah ili na silu (zamenjivati bravu na ulaznim vatima, gasiti električnu elergiju itd).
Neki stanodavci će reći da se ovom poslednjom klauzulom unapred omogućava podstanaru da ih prevari i da stanuje besplatno u njihovom stanu. Da se to ne bi desilo, birajte podstanara pažljivo: po preporuci, ili preko agencije, tražite mu dokaz o sigurnim prihodima ili garanciju trećeg lica. Ako ničega od toga nema, naplatite mu depozit u visini šest zakupnina (što je ranije bilo šest kirija unapred) . Zašto? Da biste izbegli svaki rizik.
“Naime, po ZOS - u, možete otkazati podstanaru zakup, samo ako ne plaća zakupninu ili račune četiri meseca u toku godine ili tri meseca uzastopce. A zakonski otkazni rok mora da traje tri meseca, odn. u zimskom periodu - četiri meseca. Dakle, da ne biste očajavali tokom tih sedam meseci i da ne biste morali da pribegnete navedenom bezakonju, jednostavno ćete moći da zadržite novac iz depozita. A po isteku tog vremena, imaćete pravo na dozvoljenu samopomoć, odnosno na te nepopularne radnje, gore navedene (ako već ne želite da se sudite). Naravno, da nemaju svi podstanari 1.000 evra, za ovoliki depozit, ali se treba držati onog starog tržišnog pravila, da svaka roba nađe svoga kupca. Budite, dakle, uporni i strpljivi, obazrivi i ozbiljni, pa ćete izbeći svaki rizik”, savetuje advokat Mirko Mirković i dodaje, “ ovde postoji i druga varijanta, a to je da učinite podstanaru ustupak, pa da ga primate sa, recimo jednim depozitom, a da i on vama učini ustupak, pa da ugovorom skratite zakonski otkazni rok, na 30 dana, recimo. I, naravno, da ugovorite pravo na dozvoljenu samopomoć, ako on ne ispoštuje otkazni rok. Ovo je moguće, zato što se odredbe ZOS - a primenjuju samo onda, kada nemate drugačiji dogovor (naravno u pismenom obliku). U građanskom pravu se, naime, primenjuje staro pravno pravilo: Pacta sunt servanda - ugovor je zakon za stranke.”
Zapisnik o primopredaji važan kod nameštenih stanova
Drugi dokument koji će osigurati i zaštiti obe strane, prilikom zakupa nekretnine, jeste Zapisnik o primopredaji stana. On je veoma važan kod nameštenih stanova, bez obzira na grad u kome se nalazite.
Zapisnik o primopredaji služi da bi se u njemu naveli svi oni nedostaci koje vidite u stanu, pre svega oštećenja na nameštaju, ali i svim ostalim stvarima i uređajima. Na ovaj način će stanodavac biti upoznat unapred sa svim i neće kasnije moći da kaže da ste vi nešto pokvarili, pa samim tim i zahtevati od vas da isto i popravite, tj. platite popravku ili zamenu.
„Nakon što ste se uverili da je pravna strana željene nekretnine korektna i ispravna, nemojte se ustručavati već detaljno pogledajte i u kakvom se stanju nalazi stan, posebno uređaji, stolarija, parket, zidovi, bojler... Tom prilikom imate pravo da stanodavcu ukažete na sve nedostatke, jer morate znati da samo ako se kvarovi utvrde pre zakupa, za njih je odgovoran stanodavac”, navodi naš sagovornik.
To je veoma važno jer ukoliko se zakupi stan i tek onda uvidi kvar, u većini slučajeva vlasnik ili ovlašćeno lice neće hteti da prihvate vašu zamerku, jer će smatrati da ste imali dovoljno vremena da sve pogledate i proverite. Naravno, postoje i oni stanodavci koji će vam izaći u susret i platiti sve ono što se u stanu naknadno pokvarilo, čime nećete imati nikakvih dodatnih troškova.
Važno je naglasiti da se, za razliku od Ugovora o zakupu, Zapisnik o primopredaji stana ne može kupiti u knjižari, ali ga isto tako ne morate ni samostalno praviti, već ga jednostavno možete pronaći i preuzeti sa sajta Udruženja podstanara „Velegrad“, u rubrici „Priručnik za podstanare“.
Kako bi Zapisnik bio validan, advokat Mirko Mirković, savetuje da dokument overite u sudu ili opštini, a ako stanodavac to odbije, onda je dovoljan potpis dva punoletna lica – svedoka, sa obaveznim upisom JMBG iz ličnih karata.
Čak iako iznajmljujete prazan stan, u udruženju podstanara „Velegrad“ savetuju da sve nedostatke navedete u Ugovoru o zakupu stana, dakle nije potrebno praviti Zapisnik o primopredaji, ali je potrebno navesti sve nedostatke u ugovoru i time se zaštiti od eventualnih neprijatnosti.
