U Srbiji samo nekoliko banaka daje mogućnost klijentima da refinansiraju stambene kredite osigurane kod NKOSK-a.
Dok je kod pozajmica koje su davale banke bez pomoći države refinansiranje i te kako isplativo i poželjno jer su kamate na istorijskom minimumu, u slučaju subvencionisanih kredita to je neisplativo.
Klijent bi, naime, u slučaju refinansiranja postojećeg kredita, po ugovoru državi morao da isplati preostali dug (subvencionisani deo) u celosti, što je 20 odsto vrednosti pozajmice. A to bi znatno povećalo i mesečnu ratu.
Računica pokazuje da za kredit od 50.000 evra, osiguran kod NKOSK, i uzet 2006 (na period od 25 godina) sa kamatom od sedam odsto, rata iznosi 271 evro. U ovakvim aranžmanima klijent se obavezao da u poslednjih pet godina državi otplaćuje dug u mesečnom iznosu od 167 evra (sa kamatom od 0,1 odsto).
Posle deset godina vlasnik kredita u tom trenutku banci duguje 23.370 evra. Ako bi po trenutnoj kamatnoj stopi od 3,3 odsto refinansirao taj iznos, rata bi mu bila za 40 evra manja – 228 evra. Uz ovakve uslove u narednih deset godina mogao bi da uštedi oko 5.000 evra. Ali je problem što bi u slučaju da se na to odluči državi subvencionisani deo morao odmah da vrati u celosti.
Umesto 23.370 evra klijent bi morao da podigne 10.000 evra više da namiri ta potraživanja prema državi. To bi mu ratu sa 271 povećalo na 326 evra.
Nema dileme da je refinansiranje po sadašnjim tržišnim uslovima za klasične stambene kredite (bez osiguranja države), čak i uz troškove koje donosi ta procedura, vrlo isplativo. Samo smanjenje kamate na pozajmicu od, recimo, 50.000 evra uzetih pre pet godina, mesečnu ratu bi sa 240 spustilo za 50 evra. Okvirni troškovi refinansiranja bili bi oko 1.300 evra, u šta ulaze penali za prevremenu otplatu, overa založne izjave, izdavanje liste i procena vrednosti nepokretnosti, taksa za upis hipoteke.
Oni koji su već prošli kroz refinansiranje stambenog kredita kažu da je procedura znatno jednostavnije nego kod dobijanja kredita, a neki od saveta mogu da budu korisni za smanjenje ukupnih troškova, posebno kada se kredit refinansira u drugoj banci.
– Najveća stavka je naknada za prevremenu otplatu kredita. Ako ste uzeli kredit pre donošenja Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga 2011. godine, maksimalna naknada je jedan odsto. Ako ste pozajmicu uzeli ranije, ona je mogla da bude po ugovoru jedan, dva, pa i četiri odsto – kaže vlasnik refinansiranog kredita i dodaje da prelazak u drugu banku najčešće donosi nagradu – neće vam uzeti proviziju za obradu kredita.
Prema njegovom iskustvu, ako se prilikom refinansiranja zahteva i uplata životnog osiguranja, ono je često dvostruko jeftinije ako ga ne uzimate u banci. Postoji i način da se umanje troškovi procene vrednosti nekretnine tako što se angažuje isti procenitelj koji ovu uslugu naplaćuje 50 odsto jeftinije, jer već ima staru procenu koju će ažurirati.
Procedura refinansiranja kredita traje oko mesec dana.
Iako je na prvi pogled sve na strani refinansiranja stambenih kredita, u „Efektivi“ podsećaju da su stambeni krediti dugoročnog karaktera te da niko sa sigurnošću ne može da predvidi kretanje kursa evra ni kretanje euribora, koji čini sastavni deo kamate.
– Sadašnja vrednost euribora je negativna (kreće se u rasponu od -0,25 do -0,3 odsto), što kada se doda na neku prosečnu maržu od 3,5 procenata čini kamatu od oko 3,2 odsto godišnje. Vrednost euribora je pre nešto manje od 10 godina iznosila čak i do pet odsto, što bi sabiranjem sa istom maržom od 3,5 procenata ratu kredita udvostručilo, a što bi svakako veliki broj korisnika odvelo u docnju i moguću prodaju nepokretnosti, nakon nekoliko godina uredne otplate – kaže Dejan Gavrilović iz ovog udruženja.
On dodaje da to nije nemoguće i da se ista stvar desila sa kreditima u švajcarskim francima, koji su takođe reklamirani kao povoljniji, a sada su noćna mora ovim korisnicima koji plaćaju duplo veće rate nego na početku. Zato savetuju svim klijentima da dobro razmotre sve ove aspekte i ne zaleću se sa podizanjem stambenih kredita koji se moraju na najozbiljniji mogući način shvatiti i proceniti.
