Sezona izdavanja stanova u univerzitetskim gradovima već je pri kraju i zato je vreme da podstanari i vlasnici stanova, koji to već nisu uradili, počnu da razmišljaju o zaštiti svojih prava. Najbolji način za to je da napravite ugovor o zakupu nepokretnosti.
U Srbiji se procenjuje da ima oko 300.000 podstanara, a većina njih nema potpisan ugovor o zakupu koji, prema važećem Zakonu o stanovanju štiti i podstanara i gazdu.
Zašto je ugovor važan?
Ukoliko su podstanar i stanodavac potpisali ugovor, to je dokument koji će koristiti u slučaju spora i većeg odstupanja od dogovorenog. Zapravo, čitav zakupni odnos se reguliše putem tog ugovora, a prema odredbi clana 7. stav 2. Zakona o stanovanju.
U ugovor se unose prava i obaveze zakupnih strana i bitni podaci o stanu, koji je predmet zakupa. Na primer, tu piše i vreme trajanja zakupa, visina i način plaćanja zakupnine i računa. Navedeno je i koji su to slučajevi zakonitog prestanka zakupa i postupak stranaka, u toj situaciji, dužina otkaznog roka...
Potpisivanjem ugovora, podstanar je zaštićen u slučaju spora, jer uz svoj zahtev ili tužbu prilaže primerak ugovora, kao pismeni dokaz da je poslovni odnos u smislu zakupa između njega i stanodavca postojao. Uz takav dokaz, lakše će i da ostvari svoja prava.
Štiti i stanodavca od nesavesnih podstanara, u slučaju da, primera radi oštete stan, iznesu delove nameštaja, neplate račune ili na drugi način bitno odstupe od dogovora.
Bez ugovora, nema ni obdaništa, karte za parking…
U odnosu podstanar-stanodavac mnogo toga “škripi” ukoliko nije potpisan ugovor o zakupu nekretnine, ima mnogo manjkavosti i slabih strana. Recimo, za podstanare je to loše jer ne mogu da registruju adresu stanovanja u policiji, niti da se prijave na evidenciju Službe za zapošljavanje.
Takođe, oni koji imaju malu decu, ne mogu da ih upišu u obdanište i predškolsku ustanovu u tom kraju, dobiju povlašćenu kartu za parkiranje automobila, ako stanuju u zoniranom području grada...
Sa druge strane i stanodavci bez ugovora imaju problem. Primera radi, ako se dogodi da im podstanar pobegne nakon što je oštetio stan ili nije platio račune ili zakupninu, vlasniku su bez ugovora ruke vezane. Bez pismenog ugovora o zakupu, gazde ne mogu da dokažu na sudu ni da su uopšte imali podstanara.
Ugovor daje duži otkazni rok
Otkazni rok je predviđen i odgovarajućim zakonom, a primenjen je i u praksi u najvećem broju slučajeva. Ono što je različito jeste dužina trajanja tog roka u slučaju kada ugovor o zakupu postoji i kada ga nema.
Uobičajeni otkazni rokovi za podstanare, kada ih daje stanodavac, u praksi su oko mesec dana, nekad svega 15 dana, a ima i onih izuzetno nekorektnih vlasnika koji pokušaju da se reše podstanara odmah, tj. istog dana.
Rok koji je propisao zakon je ipak duži i obavezuje stanodavca da podstanaru, nakon što da obavesti da raskida taj odnos, ostavi ni manje ni više nego 90 dana u letnjem periodu. Otkazni rok je po zakonu i duži, čitavih 120 dana, kad poslednji dan roka pada u zimskom periodu, od decembar do februara.
Uz to, prednost koju daje ugovor za podstanare je i ta što je vlasnik obavezan da ga pismeno obavesti o otkazu stana. Advokati koji se bave ovom problematikom savetuju stanare da je za njih najbolje da u tom slučaju pismeni otkaz stana pošalju preporučenom pošiljkom, kako bi u slučaju bilo kakvih problema ili negiranja podstanara da je dobio otkaz, kako bi produžio ostanak, imali dokaz da to nije istina.
Ugovor i plaćanje poreza
Mnoge gazde se plaše da, potpisivanjem ugovora, će biti u obavezi da plaćaju porez na izdavanje stana koji iznosi 20%, pa izbegavaju njegovo potpisivanje i ako im je u interesu.
Međutim, obaveza plaćanja poreza ne nastaje potpisivanjem ugovora, već samim činom izdavanja stana, bez obzira da li se ugovor potpisuje ili ne.
Da bi ovaj ugovor bio validan i imao pravnu snagu, on može biti overen kod javnog beležnika, ali i ugovor možete potpisati u prisustvu dva svedoka i, zajedno sa njihovim potpisima, on će imati istu pravnu snagu kao i overen.
Šta kada stanar neće da napusti stan?
Mnogi čitaoci su nam pisali i često postavljali isto pitanje- koja su prava vlasnika stana kada nesavesni stanar napravi velike račune, neplaća kiriju ili, jednostavno, ni nakon isteka otkaznog roka ne želi da izađe iz stana. U ovakvim situacijama jedini legalan način da zaštiti svoja prava i imovinu, stanodavci imaju preko suda, odnosno podnošenjem tužbe, a upravo tada im Ugovor o zakupu stana može biti glavni dokaz. Za razliku u ranijih godina, ovakvi sporovi se danas znatno brže rešavaju, pogotovo sa posedovanjem relevantnih dokaza.
