Prilikom kupovine nadogradnje proverite da li investitor poseduje građevinsku i upotrebnu dozvolu, kao i da li na zajedničkim delovima zgrade ili na samoj parceli nema registrovanog tereta.
Čini se da je nadogradnja, ako pogledamo nekoliko godina unazad, bila ne baš tako omiljena među kupcima nekretnina. Razlog tome su uglavnom bili nezavršeni stanovi, kao i izgubljen novac. Međutim, nakon 2009. godine, kada je došlo do izmena Zakona o održavanju stambenih zgrada situacija se dosta promenila i to na bolje.
Naime, pre 2009. godine za izvođenje nadogradnje na postojećim stambenim zgradama bila je potrebna uglavnom samo saglasnost vlasnika kojima pripada više od polovine ukupne stambene površine zgrade. Ovaj zakon primenjivao se tačno 16 godina. Međutim, nakon toga, doneta je nova odluka Ustavnog suda, koja je propisala da svi investitori koji budu želeli da nadzidaju zgradu ili adaptiraju zajedničke prostorije moraće da prethodno pribave saglasnost svih stanara. Ova odluka od samog starta sprovodila se i retroaktivno, tačnije na sve one koji su započeli nadogradnju, a nemaju pravosnažne dozvole.
Kako biste znali na šta sve treba da obratite pažnju, ali i kako da izbegnete eventualne probleme, kada je u pitanju kupovina nadogradnje, prenosimo vam najvažnije.
Građevinska i upotrebna dozvola veoma važne
Najvažnija stvar prilikom kupovine nadogradnje jeste da, obratite pažnju na dokumentaciju. Kako biste otklonili sve sumnje, neophodno je da nadogradnja poseduje građevinsku, ali i upotrebnu dozvolu.
„ Pre svega, dokumentacija potrebna za početak radova na nadogradnji je praktično jednaka kao i kod novogradnje, s tim što je potrebno da postoji statički proračun, gde se izračunava sa koliko se dodatno može opteretiti postojeći objekat“, objašnjava Snežana Perković iz subotičke agencije za nekretnine „Nidax“.
Kako biste bili sigurni da je nadogradnja odrađena legalno i po svim propisima potrebno je i da postoji saglasnost svih stanara postojećeg objekta na kome se nadogradnja izvodi. Ono što je olakšavajuća okolnost kod izgradnje jeste činjenica da se saglasnost za proširenje električne i vodovodne instalacije dobija pre početka radova, tako da se izbegava rizik da kasnije nekretnina ne prođe tehnički prijem, navodi Snežana.
Kupovina nadogradnje u izgradnji
Naravno, na tržištu ćete veoma često pronaći ponudu nadogradnji na odličnim lokacijama, koje je moguće kupiti i u izgradnji. Tada je potrebno kod investitora proveriti da li je on pribavio građevinsku dozvolu.
„ Veoma je važno da investitor, kod objekata koji su u izgradnji, pokaže građevinsku dozvolu, jer su samim tim mnoga pitanja rešena. Prvenstveno, imovinski status, zatim pravo investitora da nadograđuje, ali i statička stabilnost - odnosno uticaj te nadogradnje na postojeći objekat. Pre svega kao opterećenje na postojeći objekat, a onda i kakva je sama stabilnost u slučaju zemljotresa, tačnije na seizmičke sile zemljotresa“, objašnjava Vesna Veličković.
Kupovina nadogradnje u izgradnji podrazumeva proveru još jedne stavke. Naime, pre nego što je investitor počeo da radi nadziđivanje nekog postojećeg objekata, on je sklopio dogovor sa stanarima zgrade, da će im za uzvrat što su omogućili da se radovi odvijaju, završiti određene poslove na objektu. To može biti krečenje celokupne zgrade, zamena fasade, sređivanje lifta, stepeništa... Zbog toga je potrebno na licu mesta raspitati se, ali i razgovarati sa investitorom, jer će od toga da li je obećano završio, zavisiti i dobijanje upotrebne dozvole.
Poseban oprez ako je nadogradnja u postupku legalizacije
Veoma često naići ćete i na određene nadograđene stanove koji su u postupku legalizacije, pa je u tom slučaju potrebno u Sekretarijatu za urbanizam proveriti o čemu je reč. Ukoliko ne dobijete odgovor od njih, savetujemo vam da ipak ne kupujete takav stan, jer je rizik višestruk. Naime, može se desiti da je investitor prekoračio spratnost (do osam spratova za stambenu zgradu), pa iz tog razloga ne može da legalizuje, ili je možda kvalitet gradnje loš, ali nije nemoguće i da je narušena stabilnost postojećeg objekta. U tom slučaju je posebno potrebno pribaviti stručno mišljenje.
Cena ovakvih stanova uglavnom je dosta niža od ostalih, pa vam to može biti znak da se ne zalećete, nego da sve sa pravnikom proverite, kako kroz dokumentaciju, tako i kroz razgovor sa stanarima postojećeg stambenog objekata.
Proverite investitora u APR-u, a nekretninu u katastru
Bez obzira da li odlučite da stan, tj. nadogradnju, kupite preko agencije za nekretnine ili ne potrebno je da se informišete o investitoru, ali i o samoj nepokretnosti.
„Kupci ili agencija za nekretnine prvenstveno treba da se informišu o investitoru. Ukoliko je on pravno lice, što je bolja varijanta, prvo je potrebno proveriti u Agenciji za privredne registre (APR-u) poslovanje firme. Takođe, pored investitora, potrebno je proveriti i nepokretnost, tačnije u lokalnom katastru saznati da li možda na zajedničkim delovima zgrade, pre svega na tavanu nema tereta trećih lica upisanih u vlasnički list, kao i da li ima tereta na parceli“, naglašava Snežana Perković iz subotičke agencije za nekretnine „Nidax“.
Povoljnija cena kvadrata
Po kojim cenama ćete kupiti nadogradnju zavisiće pre svega od grada u kojem se ona nalazi, kao i od toga kako je građena, kojim materijalima... Veoma često nadogradnja ima nižu tržišnu cenu od ostalih novoizgrađenih stanova, ali isto tako ona može biti i znatno veća. Razlog tome je to što investitori koriste veoma kvalitetne materijale, pre svega energetski efikasne, tako da se nakon izgradnje kupuje zaista kvalitetna nekretnina.
Grad u kome je kupovina nadogradnje veoma interesantna kupcima jeste Subotica. Tako se u najsevernijem gradu Srbije ovakve nekretnine mogu kupiti po ceni od oko 550 – 650 evra po kvadratu, što sve zavisi da li je objekat opremljen liftom, kakvo je grejanje, itd. U subotičkoj agenciji za nekretnine „Nidax“ potvrdili su nam i da su cene po kojima se nadogradnja prodaje u okviru cene stanova u potkrovljima.
Moguć povraćaj PDV-a
Ono što je veoma važno, kupovina nadogradnje, ne razlikuje se od kupovine bilo kog drugog novoizgrađenog stana, što znači da je ispunjenjem svih zakonskih uslova moguće dobiti i povraćaj PDV-a. U tom slučaju povraćaj PDV-a ostvaruju svi oni koji ovakav stan kupe od pravnog lica na čije ime je i izdata dozvola za nadogradnju. U slučaju da je investitor privatno lice, povraćaja PDV-a nema.
Kupovina nadogradnje može biti i te kako dobar potez, jer po nešto nižoj tržišnoj ceni kvadrata možete rešiti stambeno pitanje, bez obzira na grad u kome živite. Kako biste što pre došli do krova nad glavom, predlažemo vam da detaljno pregledate oglase na našem sajtu, kao i u štampanim izdanjima i da leto dočekate u svom novom domu.
