Investitori se žale da propadaju jer su ostali bez kapitala
Kompanija ”Aleksandar“ postoji već 15 godina i iza sebe ima više od 40 izgrađenih višestambenih objekata prevashodno u Novom Sadu, kao i Beogradu, i jedna je od retkih građevinskih firmi koja do sada nije punila novinske stupce zbog duple prodaje stanova, nedovršene izgradnje ili da su kupci platili jedno, a dobili nešto potpuno drugo.
Visoke standarde kvaliteta, kako objašnjava Vojislav Gajić, vlasnik i direktor kompanije, održani su zahvaljujući poštovanju propisa i kupaca, garantnih rokova, ali i cene kvadrata koja u slučaju usluga koje nudi ”Aleksandar“ gradnja u proseku staju oko 1.500 evra po kvadratu. Da je cena manja, kako navodi Gajić, ime ove građevinska firma danas ne bi bilo u spisku ponuda nekretnina na spisku Privredne komore Srbije, već je pitanje da li bi opstali na tržištu.
- Ozbiljan objekat od 5.000 kvadrata u startu sa komunalijama i ostalim troškovima košta vas do krova u startu od 800 do 900 evra po kvadratu. U tu cenu ulazi cena komunalnog opremanja sa priključcima, grubi građevinski radovi i plac. I bez ikakvog troška firme, graditelja, radnika. A gde su završni radovi i sve to što prati? Na jedno brojilo da bi vas ”Elektrovojvodina“ priključila vi morate platiti između 60 i 80 evra po stanu. Sva infrastruktura priključuje se na teret investitora. A u Novom Sadu poslednjih godina vlasniku placa za izgrađenih 1.000 kvadrata dajemo 30-35 odsto. Sad dodajte na to grube građevinske radove i komunalno opremanje i to vam je već 900 evra. A gde su još završni radovi? Najskromnije opremanje vas izađe 300 evra po kvadratu i dolazimo do cifre od 1.200 evra - kaže Gajić.
Svedoci smo da poslednjih godina brojni investitori ostave kupce stanova u izgradnji i bez novca i bez stanova, a građevinske firme propadnu, pa se priča završi na sudu.
- Investitori realno propadaju jer su ostali bez akumulacije. Krenu da prave pet ili deset hiljada kvadrata i sve to odlično funkcioniše. E, onda se pojave problemi. Te ne može da proda stanove, te nema kreditne bankovne linije koja bi ga podržala jer su kamate prevelike, ili ne može da dobije kredit jer firma nema bonitet. Ja razumem takvog investitora.
Ali građevina nije socijalna kategorija, a ispada da veliki broj investitora kreće u izgradnju objekta a da nema novca da izvede radove, već te stanove praktično gradi novcem kupaca stana u izgradnji.
- To je tačno. Ali, da se svi investitori rukovode zdravom finansijskom računicom, objekte bi završavali iako gradnju finansiraju prodajom stanova u izgradnji. Uzmimo za primer da je pre četiri-pet godina uveden PDV-a na izvođenje i na prodaju stana, a sve cene ostale su nepromenjene. Mi smo tad podigli cene po kvadratu linearno za 100 evra. Da tada nismo to uradili, verujte mi, ”Aleksandar“ danas ne bio uopšte to što je danas. Jer 18 odsto poreza je bilo opterećenje u startu koje se moralo plaćati državi, to je na 1.000 evra 180 evra, a na tim silnim kvadratima to su zaista ogromne pare. To bi nam pojelo akumulaciju.
Pa koja je onda donja granica isplativosti za investitore?
- Onaj koji kvadrat novog stana prodaje ispod 1.200 evra, taj investitor nema perspektivu. Možda trenutno da, ali dugoročno je na gubitku. Ispod 1.400-1.500 evra po kvadratu u Novom Sadu uz ovakve troškove koji postoje, nema firma akumulaciju. Jer objekti se grade dve godine, a sa kupovinom placa i obezbeđivanjem papira to traje i tri godine. Pa neke pare se u to vreme akumuliraju. A trošak kapitala, i to treba računati.
Dobro, pa kako onda investitor može ostvariti profit?
- Da bi se poslovalo sa profitom, moram prodati stan za 1.500-1.600 evra. Ali morate imati i veliku proizvodnju. Ne možete godišnje proizvoditi hiljadu-dve kvadrata a da vam se isplati. Tada cena kvadrata može da bude i 2.000 evra. Jer fiksni troškovi ostaju isti. To vam je kao i u auto-industriji. Ako proizvodite milion automobila godišnje po ceni od evro, to je milion evra. A ako proizvodite dva automobila, to je dva evra. A radnici treba da prime platu svaki mesec, treba da žive.
To znači da u cena kvadrata zapravo stoji i sigurnost da će kupac dobiti ono što je tražio?
- Nedavno mi je došao kupac, nedostajalo mu je dve hiljade evra da kupi stan, pa me zamolio da spustim cenu. Ja sam mu rekao: ”Mogu vam pozajmiti taj novac, pa mi vi vratite ili ne. Ali u ovom trenutku ‘Aleksandar` ima 500 kupaca. Ako svakome snizim cenu za 2.000, to je milion evra“. I gde smo onda? A kupac hoće da dobije kvalitetan stan, uknjižen sa svom potrebnom infrastrukturom. Mi smo se prilagodili tržištu, ali tvrdim da su cene u odnosu na kvalitet koji nudimo nerealne, odnosno male, koliko god to drugima zvučalo skupo.
Od državnih zvaničnika stižu potpuno suprotne priče o ceni kvadrata i da je sadašnja cena nerealno visoka.
- Nedavno sam u Privrednoj komori Srbije baš govorio na tu temu. Ako hoćemo nižu cenu kvadrata, raspišemo konkurs za grube građevinske radove, prijave se preduzeća izaberemo najjeftiniju ponudu. Onda analiziramo kako je došao do cene, koliko košta cement, kreč, cigla... Onda proverimo cenu kod ciglara i njegovu kalkulaciju. I svi se dogovorimo da bude 10 odsto zarada u lancu. E, kada dođemo do države, komunalnog opremanja, e tu je procenat daleko veći. A ako hoćemo jeftiniji stan, dajte da imaju svi isti procenat. A to zasad ne ide tako.
Pa ima li izlaza?
- Ima. Da ova zemlja stane na noge. Dok je prosek plata dvadeset hiljada, neće moći. Pazite, banke sada za stambene kredite uzimaju od 8 do 10 odsto kamata, a mi kao investitori i izvođači nemamo ni 10 odsto zarade. Je l` to normalno? O tome vam pričam. Mi smo spremni da budemo pilot-program. Ali tvrdim da ako želimo da očuvamo građevinsku operativu koja je u svakoj državi jako bitna, jer zapošljava jako mnogo ljudi, ako krenemo u rasprodaju, ti ljudi će ubrzo ostati bez posla. Zato se pravila moraju utvrditi za sve i da se pravila poštuju.
