Sklapanje predugovora veoma je važan korak u kupovini nekretnine jer se njim omogućava maksimalna pravna zaštita kako kupca tako i prodavca određenog stana, kuće ili poslovnog prostora. Predugovor postoji kako bi se kupac i prodavac precizno dogovorili oko svih važnih elemenata same prodaje (kapare, načina isplate, datuma iseljenja...), ali, ujedno, i obavezali.
Zbog toga se u predugovoru pre svega navode podaci o samoj nepokretnosti: njena kvadratura, adresa, vlasništvo, a ako je nekretnina uknjižena i podaci iz katastra nepokretnosti, koji obuhvataju redni broj upisa kao i broj parcele. Kako bi kupac bio potpuno siguran da je prodavac vlasnik te nekretnine u predugovor se unose i podaci kada i na koji način je nepokretnost postala njegovo vlasništvo.
Nakon toga, precizno se navodi dogovorena cena nepokretnosti, kao i visina kapare koju kupac plaća na dan potpisivanja predugovora, a koja uglavnom iznosi 10 odsto od ukupne vrednosti nekretnine. Takođe, pored cene i kapare, predugovor sadrži i datum, tj. rok za isplatu čitave kupoprodajne sume, kao i način njene otplate (gotovinski, putem stambenog kredita), čime su obe strane osigurane. Datum isplate sume u celosti ujedno je i dan kada stari vlasnik mora napustiti stan. Rok za isplatu sume u celosti je maksimalno 60 dana od momenta potpisivanja predugovora. Naravno, ukoliko se stvori mogućnost isplate predmetne nepokretnosti i pre predviđenog roka, kupac to može učiniti.
Predugovor obavezno overiti u sudu
Kako bi obe strane bile bezbedne mi vam savetujemo da predugovor obavezno overite u sudu. Pri overi se plaća taksa, čije troškove u celosti snosi kupac, a oni u zavisnosti od ugovorene cene nepokretnosti mogu dostići i maksimalnih 39.070 dinara. Takođe, iako vas predugovor štiti od mnogih poteškoća i garantuje rok isplate nekretnine, on se ne može koristiti kao dokument kojim se utvrđuje pravo svojine na nepokretnost.
Prilikom potpisivanja predugovora daje se i kapara koja uglavnom iznosi 10 odsto od dogovorene cene stana. Ukoliko kupoprodaja nije uslovljena prethodnom prodajom stanova, postupak potpisivanja predugovora nije neophodan, već se odmah može pristupiti potpisivanju ugovora i njegovoj obaveznoj overi u sudu.
Prodavac i kupac u predugovoru takođe, ugovaraju i iznos odštete ako neko od njih odustane od kupoprodaje. Ukoliko kupac iz određenih razloga odustane od kupovine, prodavac zadržava kaparu za sebe. Međutim, ako prodavac odustane od prodaje dužan je da kupcu vrati udvostručen iznos primljene kapare. To znači da ako stan košta 100.000 evra, kapara iznosi 10.000 evra, a ako prodavac odustane mora kupcu da isplati duplo, tj. 20.000 evra.
Ako ste kreditni kupac, period između predugovora i ugovora služi većini banaka za proveru ispravnosti dokumentacije i odobravanje kredita. Važno je napomenuti da, ako se uzima kredit koji je osiguran kod Nacionalne korporacije za osiguranje kredita, proces provere može trajati nešto duže, čak i do dva meseca.
U predugovoru se takođe navodi da je prodavac dužan da do momenta potpisivanja i sudske overe glavnog Ugovora, a najkasnije na taj dan, u potpunosti isprazni nekretninu koja je predmet kupoprodaje od stvari i lica. Takođe, do momenta useljenja, prodavac je u obavezi da plati sve dospele račune: godišnji porez na imovinu, struju, telefon, Infostan, kao i kablovsku televiziju. Važno je napomenuti da je u predugovoru potrebno naglasiti i da ukoliko nakon useljenja novog vlasnika stignu neki zakasneli računi, troškove njihovog plaćanja snosi isključivo stari vlasnik.
Uz predugovor obavezna saglasnost porodice
Ukoliko ste kupac, prilikom potpisivanja predugovora savetujemo vas da od prodavca tražite saglasnost od njegovog bračnog druga, kao i punoletnih članova domaćinstva, da u budućnosti neće potraživati datu nepokretnost. Saglasnost je neophodno overiti u sudu.
Ukoliko ste stan, kuću ili poslovni prostor našli preko agencije za nekretnine, prilikom potpisivanja predugovora isplaćuje se i agencijska provizija.
Ispunjavanjem ovih zahteva ostvareni su svi uslovi za potpisivanje kupoprodajnog Ugovora.
