Važno je u svemu poštovati propisanu proceduru. Jedino legalno izgrađen prostor moguće je uknjižiti, što će mu obezbediti i realnu tržišnu vrednost
Preuređivanje tavana u stambeni prostor je složen poduhvat kojim se, relativno povoljno, dolazi do stana. Da bi se tavan iskoristio što racionalnije, neophodno je angažovati stručno lice koje će proceniti prostorne i konstruktivne mogućnosti i predvideti orjentacionu vrednost radova. Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, od nadležne urbanističke službe opštine ili grada, pribavlja se lokacijska dozvola urbanistički uslovi koji definišu dozvoljenim parametre budućeg stana spratnost, korisnu površinu, položaj i veličinu prozora i terasa, broj novih stambenih jedinica i maksimalnu visinu slemena.
U zavisnosti od dobijenih usluva, pristupa se adaptaciji izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu, kojima se: vrši promena organizacije prostora u objektu, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija istog kapaciteta, a kojima se ne utiče na stabilnost i sigurnost objekta, ne menjaju konstruktivni elementi, ne menja spoljni izgled ili rekonstrukciji izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu kojima se: utiče na stabilnost i sigurnost objekta; menjaju konstruktivni elementi ili tehnološki proces; menja spoljni izgled objekta; povećava broj funkcionalnih jedinica;(tekst preuzet iz Zakona o planiranju i izgradnji 72/09 iz septembra 2009. godine)
Ukoliko od opštinske uprave dobijete odgovor da je dozvoljena adaptacija samo u okviru postojećeg gabarita tavana, bez povećanja visine i promene nagiba krova, kvalitet budućeg stana zavisiće samo od veštine arhitekte. Njegov posao je da na osnovu brojnih uslovljenosti, planira raspored prostorija, preradi unutrašnje elemente krovne konstrukcije kako bi što bolje iskoristio prostor, pozicionira krovne prozore i predvidi eventualne badže i krovne terase.
Kod većih tavana sa strmim nagibom krovnih ravni, često je moguće projektovati dva nova nivoa budućeg stana.
U slučaju da je zgrada u zoni koja dozvoljava osim adaptacije tavana i nadogradnju sa promenom visine objekta, arhitekta je u obavezi da koristeći uslove iz lokacijske dozvole, sačuva arhitektonski sklad postojećeg objekta i isprojektuje što kvalitetniji prostor za stanovanje.
Postupak za dobijanje građevinske dozvole
Pre početka radova na rekonstrukciji postojećeg tavana u stambeni prostor, neophodno je pribaviti dokument građevinska dozvola. Njemu prethodi, sledeća zakonska procedura, u skladu sa novim Zakonom o planiranju i izgradnji iz septembra 2009. godine:
pribavljanje lokacijske dozvole za parcelu na kojoj se nalazi vaša kuća, na osnovu kopije plana parcele, izvoda iz katastra podzemnih instalacija i dokaza o pravu svojine. Uz zahtev za lokacijsku dozvolu, dostavljaju se i podatci o izgledu budućeg objekta: dispozicija na parceli, vrsta i namena, tehničke karakteristike. Ovako kompletirana dokumentacija dostavlja se nadležnoj urbanističkoj službi lokalne samouprave;
izrada glavnog projekta od strane projektnog biroa koji je registrovan za te poslove;
izrada tehničke kontrole glavnog projekta od strane projektnog biroa koji je registrovan za te poslove;
dobijanje građevinske dozvole;
ugovaranje radova sa ovlašćenom organizacijom, imenovanje glavnog izvođača i nadzornog organa tek tada počinju radovi;
Ukoliko se radi samo o adaptaciji podkrovlja bez arhitektonsko građevinskih izmena volumena ili konstruktivnih elemenata, Zakon predviđa jednostavniju proceduru radi se samo glavni projekat i na osnovu njega, organ lokalne samouprave izdaje rešenje kojim se odobravaju radovi.
Tavan kao deo porodične kuće
Ukoliko planirate adaptaciju ili rekonstrukciju tavana u okviru svoje privatne kuće neophodno je da ispoštujete zakonsku proceduru pribavljanja odgovarajućih saglasnosti.
Pridržavajte se još nekih saveta:
konsultujte statičara koji će proveriti nosivost temelja zgrade, stanje postojeće drvene tavanske konstrukcije i međuspratne konstrukcije iznad poslednje stambene etaže;
ako je dozvoljeno, maksimalno podignite nivo venaca i slemena u cilju boljeg korišćenja prostora;
izbegavajte kose krovne prozore formirajte badže sa vertikalnim otvorima;
po svaku cenu sagledajte mogućnost gradnje terase;
obezbedite što bolju zvučnu izolaciju prema donjoj etaži;
predvidite komotno stepenište, ne štedite prostor na račun veličine i nagiba stepenica ne ugrožavajte svoju bezbednost;
koristite svaku kosinu i podtavanski prostor za ostave;
kupatilo i kuhinja zahtevaju odgovarajuću visinu korišćenja, te blagovremeno sagledajte najbolji položaj za njihovo pozicioniranje;
ne štedite na toplotnoj izolaciji krovova;
Tavan kao zajednički prostoruzgradi
Da bi ste pretvorili zajednički prostor u zgradi u svoj stambeni prostor, neophodna vam je većinska saglasnost vlasnika stanova i odgovarajuća dozvola organa lokalne samouprave (opštine). Obim tehničke dokumantacije i proceduru za dobijanje dozvola za gradnju, takođe propisuje Zakon o planiranju i igradnji, a istovetan je procedurama koje važe za adaptaciju ili rekonstrukciju tavana u porodičnoj kući. Bitno je naglasiti da nije dovoljno imati samo ugovor sa komšijama o pravu na adaptiranje zajedničkog prostora. Potrebni su vam: lokacijska dozvola, glavni projekat, građevinska dozvola, ugovor sa izvođačem i stalna briga o komforu komšija. Obzirom da se radovi izvode iznad tuđeg stambenog prostora, potrebno je preduzeti maksimalne mere zaštite od potencijalnih oštećenja.
Nadziđivanje ravnog krova u kolektivnoj stambenoj zgradi
Kod formiranja novih stambenih jedinica na postojećim ravnim krovovima, postupak pribavljanja odgovarajućih dozvola je identičan sa postupkom kod gradnje novih objekata ili rekonstrukcije tavanskog prostora (lokacijska dozvola, izrada glavnog projekta, dobijanje građevinske dozvole).
Bitna razlika je u potrebnoj imovinsko-pravnj dokumentaciji. Kako se postupa po još dva zakona (Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa i Zakon o održavanju stambenih zgrada), neophodna je saglasnost 100 odsto stanara u zgradi.
Novi i stari Zakon o planiranju i izgradnji
U koliko ste započeli proceduru pribavljanja odobrenja za izgradnju po starom Zakonu o planiranju i izgradnji 47/03 i 34/06, nastavićete do dobijanja prijave radova. Za sve ostale, postupak je u skladu sa novim Zakonom o planiranju i izgradnji 72/09, objavljenim u Službenom glasniku 01.09.2009. Novi zakon je predvideo pojednostavljivanje postupka, skraćivanje rokova, ali i izmenu naziva potrebnih dokumenata. Nema više akta o urbanističkim uslovima, ili izvod iz plana, već se dobija lokacijska dozvola. Nije potrebno dvostepeno odobrenje za gradnju (odobrenje i prijava radova), već se samo dobija građevinska dozvola.
Veoma je važno u svemu poštovati propisanu proceduru. Jedino legalno izgrađen prostor moguće je uknjižiti, i obezbediti mu realnu tržišnu vrednost.
Novim Zakonom o planiranju i izgradnji predviđen je novi ciklus legalizacije i odnosi se samo na objekte započete ili izgrađene do njegovog stupanja na snagu.
Molim vas da mi date savet za moju sledecu situaciju:
Maja meseca 2015.god. kupili smo stan na kredit. Stan je na poslednjem cetvrtom spratu. Iznad nas je tavanski prostor. U jednoj od soba ostavljen je otvor (zatvoren knauf plocom) za izlazak na potkrovlje. Svi kupci stanova su potpisali ugovor da je investitor vlasnik tavanskih prostorija i da moze da ih pretvara u stambeni ili poslovni prostor bez saglasnosti stanara. Ponudio mi je da za odredjen novac otkupim tavanski prostor iznad svog stana. Za oko 10000 eura moze se kupiti i preurediti prostor. Stan koji smo kupili je 61 m2.Tavanski prostor je iznad stana.Kako su kosine velike i krecu odmah od gornje ploce moja procena je da moze da se izvuce oko 40 m2 i malo kupatilo. Investitor je ostavio kanalizacionu i vodovodnu mrezu sa naseg vodomera (svaki stan ima svoj vodomer u hodniku) i ucenu koju treba da mu platim ulazi i pregradni zid na tavanu.Zanima ma kako to da ozakonim nakon toga, da sve bude legalno i sta mi je potrebno od dozvola.