Jedno od veoma važnih pravila prilikom kupovine nekretnine, bez obzira da li je reč o kupoprodaji stana, kuće ili poslovnog prostora, jeste plaćanje kapare.
Kaparu i njeno plaćanje mnogi kupci ne shvataju previše ozbiljno, ne znajući da upravo ona osigurava, ali i obavezuje obe strane - i kupca i prodavca. Ona je garancija da će kupac kupiti stan, a da će prodavac tu nekretninu prodati baš tom kupcu. Ovo je naročito vidljivo onda kada prodavac reši da, nakon potpisivanja predugovora, odustane od prodaje nekretnine. Kako biste znali šta da radite u ovakvoj situaciji, ovom prilikom, upoznaćemo vas sa svim pojedinostima koje sa sobom nosi kapara.
U predugovoru obavezno navesti i visinu kapare
Kaparu, po pravilu, isplaćuje kupac prodavcu u momentu potpisivanja predugovora, dakle tek onda kada je precizno dogovoreno oko svih važnih momenata kupovine. Međutim, kako bi svebilo odrađeno u skladu sa Zakonom, savetujemo da se u predugovoru, pored dogovorene cene nepokretnosti i ostalih stavki, obavezno navede i precizna visina kapare, kako kasnije, prilikom isplate preostale sume novca, ne bi došlo do nekih problema.
Kada je u pitanju visina kapare, uobičajeno je da ona, prilikom kupovine nekretnine, iznosi 10 odsto od dogovorene cene. To znači da ćete, ukoliko ste sa prodavcem dogovorili da stan kupite po ceni od 50.000 evra, biti u obavezi da za kaparu izdvojite 5.000 evra.
Takođe, u predugovoru je obavezno potrebno navesti i šta se dešava ukoliko jedna od strana odustane od prodaje/kupovine, tačnije ko je dužan i koliko da nadoknadi štetu. Predugovor obavezno overiti u sudu, a za sudsku taksu, prilikom overe, trebaće, u zavisnosti od vrednosti nekretnine, maksimalno 39.070 dinara.
Ako prodavac odustane – vraća duplu kaparu
Ukoliko nakon potpisivanja i overe predugovora, dakle i nakon isplate kapare, prodavac stana obavesti kupca da ipak odustaje od prodaje, ne treba brinuti, jer predugovor štiti. Naravno, ovo važi samo u slučaju da je, kako smo vam već napomenuli, u predugovoru navedeno šta se dešava ako jedna strana odustane od prometa.
Zato je u predugovoru potrebno navesti iznos odštete u oba slučaja: ako prodavac odustane, ali i ako kupac reši da ipak ne želi da kupi stan za koji je platio kaparu. Ako se dogodi da vi kao kupac iz određenih razloga odustanete od kupovine, prodavac je taj koji zadržava kaparu za sebe. Međutim, ako prodavac odustane od prodaje, u obavezi je da kupcu vrati kaparu i isplati mu dodatni novac u visini te iste kapare.
To znači da je prilikom kupovine stana, čija je cena recimo 50.000 evra, visina odštete koju kupac dobija ukoliko prodavac odustane od prodaje nakon potpisivanja predugovora 10.000 evra, tačnije 5.000 evra za datu kaparu i još dodatnih 5.000 evra. Ako se dogodi da kupac iz nekih razloga, koji nisu zakonom propisani (viša sila), odustane od kupovine, onda on nema pravo na povrćaj kapare, već je prodavac taj koji zadržava novac, ali i ovo je nešto što mora stajati u predugovoru.
Depozitna kapara
Ovom prilikom ukazaćemo vam i na još jednu vrstu kapare sa kojom se možete susresti prilikom kupovine stana, najčešće kada se promet vrši preko neke od agencija za nekretnine, a njeno ime „depozitna kapara“. Naime, depozitna kapara se isplaćuje onda kada se nekretnina koju želite da kupimo nalazi pod hipotekom ili ima neki drugi problem koji prodavac mora da reši. Depozitna kapara se ne isplaćuje prodavcu, već ostaje u agenciji za nekretnine kao garancija da će kupac uzeti željeni stan ili kuću, a prodavac je dužan da u narednom roku reši postojeće probleme koji koče prodaju nekretnine. Ova kapara ne iznosi 10 odsto kao prilikom kaparisanja stana, već je obično u pitanju manja suma novca.
Bez obzira, koliko vam je prodaja ili kupovina stana hitna, savetujemo vam da prilikom plaćanja kapare, kao i sastavljanja predugovora budete pažljivi, jer vas upravo ova dva koraka mogu sačuvati od neželjenih situacija.
