Poslednja dešavanja u našoj zemlji su u svakom slučaju uticala na strane investitore, ali to može samo da uspori investicije, ali ne i da ih zaustavi. Rat u Iraku i Avganistanu imao je implikacije na ekonomiju SAD, pa je logično da se situacija na Kosovu odrazi na tržište u Srbiji. Ali, mi savetujemo investitore da je sada pravo vreme za ulaganje novca u Srbiju, jer će po potpisivanju Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju, i kasnije članstvom Srbije u EU, njihove investicije vredeti mnogo više, kaže Jovica Jakovac, generalni direktor "Colliers International" za Srbiju, internacionalne kompanije koja se bavi prometom nekretnina u više od 50 zemalja sveta. Prema njegovom mišljenju, mnogi od stranih investitora koji se kolebaju da li da dođu na ovdašnje tržište biće ohrabreni ostankom onih koji već posluju u Srbiji i odlučiće se za ulaganje u našu zemlju. Jakovac ističe da 90% stranih investitora koji su poslednjih godina došli u Srbiju nisu želeli da je napuste, već se naprotiv najveći broj njih odlučio da uloži novac i u nove projekte, kako piše časopis Biznis.
Šta savetujete stranim investitorima kada vas konsultuju pre dolaska u našu zemlju?
- Oni koji zaista imaju nameru da ulažu u Srbiji odlično su upoznati sa situacijom. Pre samo dve godine investitori su nas pitali da li je Beograd bezbedan, ne samo za ulaganje, nego i za šetnju ulicom. Situacija se promenila, ali svaki investitor zna da pri dolasku u bilo koju zemlju nema crvenog tepiha, nego je potrebno da se posavetuju sa stručnjacima za konsalting i pravo. Srbiji nedostaje Zakon o restituciji, jer njegovo nepostojanje zatvara mnoge delove zemlje za investiranje, naročito Beograd. Naš glavni grad je proglašen za grad budućnosti, ali i to ima granice, jer ako taj potencijal ne iskoristimo na vreme, investitori će proći pored nas i otići u druge zemlje. Međutim, mi definitivno nećemo ići unazad. Ovo je dobro tržište i zato pojedini investitori kažu da i ako bi, ne daj Bože, ovde ponovo izbio rat, tržište ne bi bilo unazađeno. Ovde će moći da se gradi i zaradi novac, jer u poređenju sa dvomilionskim gradovima u okruženju, Beograd u narednih deset godina neće moći da dostigne nivo punude nekretnina koju ti gradovi nude.
Cene kvadrata stambenog prostora u velikim gradovima u Srbiji mnogi stručnjaci tumače kao "nerealne".
- Cene jesu visoke ako ih poredimo sa prosečnim platama u zemlji. Zato je teško objasniti strancu kako to da je cena kvadrata stana 2.000 evra, a prosečna plata 400 evra. Ne bih se složio sa kvalifikacijama da je cena nerealna, jer u centru Moskve, na primer, kvadrat stana košta i do 25.000 evra. To je možda nerealno, ali se ti stanovi prodaju. To je tržište.
Kakve su vaše procene o "kretanju" cena kvadrata stambenog prostora u Beogradu u narednih nekoliko godina?
- Sigurno je da će cene rasti u proseku desetak odsto godišnje u naredne tri godine. Na delu je klasična igra ponude i potražnje - ukoliko postoji manjak stanova, naravno da će oni biti skuplji i obrnuto. Trenutno se Beogradu zida svega 7.000 - 8.000 stanova godišnje. Strani investitori shvataju da je veoma unosno graditi stanove u Beogradu, ali je problem lokacija. I država mora da reši infrastrukturne probleme u centru grada, jer prigradske lokacije nisu toliko interesantne stranim investitorima. Ali, realno je očekivati da posle tri godine dođe do veće gradnje, da se cene stabilizuju i onda će definitvno biti formirano pravo tržište. U ovom trenutku, s obzirom na ovoliku potražnju, tržište nije realno.
Kolika je razlika u ceni kvadrata i atraktivnosti lokacija u Beogradu i ostatku Srbije?
- Iskustva iz istočne Evrope nam govore da se u svakoj zemlji ove regije razvijaju najpre glavni gradovi. Logično je da je najveći potencijal i najmanji rizik za stranog investitora ulaganje u glavni grad. Pitanje je vremena kada će se pomeriti fokus ka Nišu, Pirotu, Kragujevcu, Zaječaru... Tu je najlakše dobiti zemljište, jer je povoljno ili besplatno, nezaposlenost je mnogo veća, cena radne snage je niža, a kvalitet rada je odličan.
Koje su najatraktivnije lokacije u Srbiji?
- Najviše je razvijeno tržište Vojvodine. Popularni su Inđija, Zrenjanin, koji ima četiri industrijske zone u koje je prošle godine uloženo 700 miliona evra... Trougao između Novog Sada, Zrenjanina i Beograda je veoma atraktivan, jer je to područje infrastrukturno dobro povezano. Najveći potencijal za brz razvoj van regiona Vojvodine i glavnog grada ima Kragujevac, koji ima ogromne razvojne mogućnosti, jeftiniji je od Beograda i Novog Sada, a ima puno kvalifikovane radne snage. Tu su i Čačak, Pirot, Paraćin, Vranje, Leskovac... Niš pomalo zaostaje, ali je pitanje vremena kad će se i on otvoriti. Verujem da će se u naredne dve godine centralna i južna Srbija razvijati mnogo brže - i zato "Colliers" već četiri godine ima kancelariju u Nišu. I srpske vlasti moraju da deluju žustrije, jer naše tržište deluje pomalo pospano.
Koliki deo srpskog tržišta zauzima vaša kompanija?
- Teško je to reći, ali većina transakcija koje imaju veze sa poslovnim prostorom u Srbiji obavljeno je preko nas. Učestvujemo i u prodaji stambenog prostora, pa smo tako prodali 100% kapaciteta u ekskluzivnom projektu "GTC Park apartmana" pre završetka izgradnje. Kod nas postoji mnogo agencija za nekretnine, na stotine, jer nema jasne zakonske regulative, pa tako svako može time da se bavi. Ali, mi držimo najveći deo kolača na našem tržištu i sigurno je da prodajemo i iznajmljujemo više nekretnina nego sve kompanije zajedno. Takođe, "Colliers" se bavi i izdavanjem maloprodajnih prostora, pa smo, na primer, mi iznajmili kompletan "Delta City", kao i mnoge druge objekte. "Colliers" iznajmljuje i prostor u velikom šoping centru koji "Interspeed" gradi na granici Makedonije i Srbije.
Na koji način posluje "Colliers"?
- Bavimo se svim oblastima vezanim za nekretnine, sem investicijama u njih, jer bi to predstavljalo konflikt interesa. Kada neki investitor dođe u Srbiju, naš prvi potez je da mu obezbedimo istraživanje tržišta, da ga upoznamo sa generalnim stanjem u Beogradu i Srbiji ili obavimo uže istraživanje koje se odnosi na potrebu jedne lokacije za određenom vrstom nekretnina. Drugi korak je studija o izvodljivosti, proračun koliko je investicija isplativa, odnosno kada će vratiti uloženi novac. Zatim ulazimo u fazu kada sa arhitektama pravimo planove o tome na koji način odgovoriti na zahtev tržišta. To je dugotrajan proces u kome se razrađuju detalji poput onih o kvadraturi stanova, o završnim radovima, o korišćenju različitih materijala.
