Posle bankara koji su prvi izrazili sumnju u program "jeftinih stanova", sada u priču masovne i jeftine izgradnje stanova gotovo da više ne veruju ni sami inicijatori iz Ministarstva za infrastrukturu. Još više nepoverenja imaju građevinske firme koje sa bankarima tvrde da u njihovim budžetima nema mesta ustupcima jer bi radile bez profita.
Mada je nedavno na sastanku građevinara sa ministrima infrastrukture i prostornog planiranja Milutinom Mrkonjićem i Oliverom Dulićem u Privrednoj komori Beograda rečeno da bi gradnja kvadrata po ceni do 600 evra trebalo da počne već u martu sledeće godine, nad celim projektom je još uvek veliki broj upitnika. I što je interesantnije, baš u momentu kada Ministarstvo za ekonomiju na čelu sa Mlađanom Dinkićem izlazi sa sličnim atraktivnim projektom koji bi trebalo da počne već narednog meseca.
Koliko je realizacija ove ideje neizvesna govore ne samo tvrdnje bankara i građevinara, već i poprilična neverica u samom Ministarstvu za infrastrukturu. "U toku ovog meseca biće sastanak na kojem će nadležni iz Vlade odlučiti da li će projekat i zaživeti. Ishod je neizvestan, moguće je da od programa ne bude ništa. Potrebno je razmotriti ceo projekat, prvenstveno koja će biti uloga države i koliko će je program koštati", kaže za "Novac" Uroš Đurković saradnik ministra za infrastrukturu.
Najveću skepsu izražavaju oni koji izgradnju stanova finansiraju, dakle bankari. Po njima je računica za projekat jeftinih stanova jednostavna: zbog velikog rizika i visokih troškova malo je verovatno da banke budu liberalnije prema investitorima koje skoro da ih nisu ni finansirale od početka godine. Lagodniji uslovi mogući su samo, tvrde bankari, ukoliko država sa nekim garancijskim fondom bude i garant projektima, a pitanje je koliko je to izvodljivo.
U "Folks banci" i "Findomestik banci" ne kriju da su da su banke već prinuđene da sprovode restriktivnu politiku i budu oprezne kod projektnog finansiranja, a posebno kod izgradnje poslovnih objekata. "Tražnja za nekretninama je znatno pala, pa otplata kredita direktno zavisi od budućih prihoda od prodaje ili rentiranja novoizgrađenog stambenog ili poslovnog prostora", kažu u "Folks banci". U "Findomestik banci" dodaju da je prodaja stanova praktično zamrznuta, da su cene kvadrata i dalje visoke i da je glavno pitanje hoće li biti kupaca.
"Problem je i što investitori u Srbiji danas nemaju novca, a banke neće da ima daju sva sredstva potrebna za gradnju. Kod stambenih objekata potrebno je da investitori imaju bar 30-40 odsto svojih sredstva i to u kešu", kaže naš sagovornik iz jedne od najvećih banaka u Srbiji.
Konačno, problem je i što jeftini stanovi uvek teže nađu kupca ukoliko ih banka prodaje nakon što ih je oduzela vlasniku zbog neplaćanja kredita. U Americi, recimo, banke nisu imale problem da prodaju stan na ekstralokaciji, ali su ga u suprotnom i te kako imale.
Sa druge strane, sporna je i kamata prema investitorima koja je sada prosečno oko 7-8 odsto.
"Za banke koje se finansiraju u zemlji, a niža cena kredita ne bi imala smisla. Praktično, ako na kamatu na depozite od 6-7 odsto dodamo druge troškove, već imamo ukupne troškove od blizu osam odsto. Treba dodati i troškove obavezne devizne rezerve od 40 odsto", kaže jedan bankar.
Za banke koje se finansiraju u inostranstvu situacija je nešto povoljnija i to zbog niskog euribora (oko jedan odsto) i činjenice da su sredstva oslobođena obavezne rezerve. I tako "strani" zajam košta oko pet odsto, ali računica je i dalje na ivici rentabiliteta, tvrde bankari. Posebno ako se zna da danas domaće banke iz inostranstva dobijaju trećinu manje novca nego pre dve godine.
Osim banaka, problem su i građevinci koje tvrde da ne postoji prostor za odustajanje od ogromnog profita, što je predloženo u Ministarstvu za zaštitu životne sredine. Veći problem je, kako tvrde, sve manje kredita i činjenica da su kod banaka građevinske kompanije na crnoj listi.
Investitori se slažu da su ukupni troškovi investitora po kvadratu u Beogradu oko hiljadu evra. Na ekskluzivnijim lokacijama idu do 1.700 evra, a u Borči i Ovči do 750 evra.
"Za zgradu od hiljadu kvadrata na Zvezdari troškovi po kvadratu su oko 1.100 evra: plac je po kvadratu oko 400 evra, materijal i ruke 350, naknada za gradsko građevinsko zemljište oko 200, komunalni priključci do 60 evra, porez i dokumentacija oko sto evra", kaže jedan investitor. On dodaje da 500 evra po kvadratu može da bude ostvarljivo pod uslovom da se ukinu svi troškovi, osim za plac i samu gradnju, ali i - najvažnije - da se stanovi grade "u Ovči, Borči ili Prislonici, nikako u Beogradu, gde slobodnih lokacija nema i gde su troškovi građevinskog zemljišta veći".
I u građevinskoj firmi "Deneza M inženjering ", koja je prisustvovala sastancima u Vladi, kažu da je za zgrade sa garažom i liftom najniža moguća građevinska cena oko 400 evra po kvadratu, a da je normalna cena sa pristojnim kvalitetom 650 evra. Ako se tome dodaju ostali troškovi, cena je veća za najmanje 300 evra.
"Smešno je reći da su građevinske firme drastično zarađivale i da bi sada mogle da spuste svoj profit. Istina je da su novopečeni investitori preko noći postajali milioneri. To, međutim, nije sudbina i izvođača radova kao što su 'Energoprojekt', 'Planum', 'Ratko Mitrović' i 'Napred'", kaže Dragan Mijatović, direktor "Deneza M inženjeringa".
"Bankama plaćamo kamatu po 8-9 odsto godišnje. Ranije je euribor ili kamata po kojoj naše banke dobijaju novac u inostranstvu bio visok, ali su marže bile niske. Danas je obrnuto, euribor je oko jedan odsto, ali banke imaju visoke marže", kaže Zoran Nikolić iz "Građevinara Kocić" koji je, kao i Mijatović bio na sastanku sa ministrima.
U konsultantskoj kući u oblasti nekretnina "Kolijers" kažu da na cenu stana najviše utiču troškovi lokacije, kvaliteta gradnje i infrastrukturna opremljenost. Tako, recimo, kvadrat kvalitetnog stana u Višnjičkoj banji košta 1.200 evra, a isti stan na Vračaru košta oko 2.200 evra.
"Cena zemljišta po kvadratu ide od nekoliko stotina evra do hiljadu evra. Infrastruktura čini 10-20 odsto cene kvadrata, desetak odsto cene čine troškovi investitora ako gradnju finansira pomoću kredita. Još značajnija stavka su troškovi materijala i izgradnje, a ne treba zanemariti i troškove marketinga. Na kraju je zarada investitora 25-30 odsto", kaže Jovica Jakovac, direktor "Kolijersa" za Srbiju.
Ima, međutim, i dosta primera gde su investitori zarađivali 50 odsto, pa čak i sto odsto.
| Stambeni krediti i adaptacija (u mlrd. RSD) Jul 2009. 207, 4 Jun 2009. 208, 9 Maj 2009. 210, 3 April 2009. 203 Mart 2009. 201,7 Februar 2009. 201,5 Januar 2009. 176,5 Decembar 2008. 170,4 Izvor: UBS |
| Troškovi izgradnje po kvadratu na Zvezdari (zgrada od hiljadu kvadrata) Plac 400 Materijal i ruke 350 Naknada za gradsko građevinsko zemljište Oko 200 Komunalni priključci Do 60 Porez i dokumentacija Oko 100 Ukupno Oko 1.110 Izvor: Novac |
