Brojna preduzeća koja su se u prethodnom periodu značajno zadužila, a kao zalog da će pozajmicu vratiti ponudile nekretnine, mogla bi da ostanu bez njih kako se tržište nekretnina bude oporavljalo i cene rasle, jer će bankama biti isplativije da oduzmu nekretninu i da je prodaju nego da održavaju u životu problematičan kredit.
Da taj trend polako započinje potvrdili su nam u nekoliko privrednih sudova u Srbiji, kao i agenti za prodaju nepokretnosti. Stručnjaci očekuju da će banke radije problem nenaplativih zajmova rešavaju „unovčavanjem” hipoteke nego da duže vreme čekaju da klijent dođe do novca za nastavak otplate kredita. S druge strane, stanovništvo bi u određenoj meri mogao da zaštiti strah banaka od loše reputacije koju bi stekle ako bi počele građane da izbacuju iz kupljenih stanova.
Iako je hipoteka najčešće sredstvo za obezbeđivanje stambenih kredita ili većih privrednih zajmova, banke su do sada retko odlučivale da založenu nekretninu zaista i prodaju u slučaju da klijent kasni sa otplatom pozajmice. Prema navodima bankara, aktivacija hipoteke nešto je češća kod preduzeća nego kod građana, ali otkad je ekonomska kriza zahvatila i Srbiju, ovaj vid obezbeđenja još se ređe koristi, ponajčešće zbog toga što banke teško mogu stan ili zgradu da prodaju po adekvatnoj ceni, budući da je tržište nekretnina u poslednjih godinu dana u oštrom padu i kad su u pitanju cena i kad je u pitanju promet.
Urednik portala ekonomija.org Miroslav Zdravković smatra da banke u Srbiji ne aktiviraju hipoteke u većem broju, između ostalog i zato što bi morale da pokažu da ta vrsta obezbeđenja zaista vredi onoliko koliko je navedeno. Prema njegovom mišljenju, teško je proceniti kako će se kretati cene nekretnina u Srbiji u narednom periodu, zbog čega još ne treba očekivati da banke masovnije počnu da problem kašnjenja sa otplatom zajmova rešavaju uzimanjem i prodajom založenih stanova i zgrada.
- Masovna aktivacija hipoteka možda bi pokazala da je car go, odnosno da vrednost hipoteka na tržištu nije onolika koliko piše u ugovorima, zbog čega bi banke bile prinuđene da izvrše reviziju svojih plasmana naniže. Činjenica je da je statistika tržišta nekretnina neprecizna i da se ne zna da li su cene stanova pale 40 ili 50 odsto i koliko je tačno smanjen promet, što bankama otežava procenu. Svetska kriza je uticala na to da hipoteke padaju svuda u svetu pa tako i u Srbiji. Naša ekonomija je vezana za Nemačku, kojoj ne ide dobro, pa se ne vidi jasan oporavak, niti se može proceniti kakve će cene nekretnina biti u budućnosti, što banke odvraća od aktivacije hipoteka - kaže Zdravković za Danas, napominjući i da građani retko kasne sa otplatom stambenih pozajmica, zbog čega malo njih i dolazi u situaciju da im banka može uzeti kupljenu nekretninu.
Saradnik Centra za slobodno tržište Aleksandar Stevanović smatra da će čim se tržište nekretnina oporavi, banke sigurno početi da mnogo češće aktiviraju hipoteke preduzeća, ali da se to može očekivati i kod kredita građana, s obzirom na to da se masovno uzimanje stambenih kredita tek očekuje.
- Bankama nije cilj da uzmu hipoteku, već da održe kredit, naročito zato što je teško naći kvalitetnog klijenta kojem će ponovo plasirati sredstva, zbog čega su spremne da oproste kašnjenje od mesec ili dva u otplati. Drugo, percepcija naroda je takva da će u slučaju da banka nekome uzme kuću, svi odmah reći da to zelenaši pljačkaju jadne ljude, iako to uopšte nije tačno. Dakle, banke imaju problem plasmana i strah od lošeg imidža - objašnjava Stevanović za naš list. Prema njegovim rečima, banke oklevaju sa aktivacijama hipoteka u prvoj ili drugoj godini otplate kredita, strahujući i da ne bi mogle da povrate uloženi novac, iako su, kako kaže, banke mnogo ranije od ostalih uočile „balon” na tržištu. Naime, njihovi veštaci su redovno procenjivali nekretnine nad kojima su uspostavljane hipoteke na niže iznose od onih koje je tržište u tom momentu bilo spremno da plati, čime su se štitile od pada cena.
Stevanović veruje da će kada Srbija izađe iz krize, „što neće biti ni ove ni sledeće godine”, tržište nekretnina doživeti rast koji će biti praćen masovnim uzimanjem stambenih kredita, što znači da će barem zbog većeg broja plasmana, češće dolaziti do aktivacije hipoteka.
S druge strane, Goran Pitić, predsednik Upravnog odbora Sosijete ženerala, kaže za naš list da je njegova banka do sada imala samo jedan ili dva slučaja aktivacije hipoteke u privrednom sektoru „koja su pokazala svu nemoć našeg stečajnog postupka”, dok u poslovanju sa građanstvom nije bilo takvih slučajeva, „ne zato što ne možemo da realizujemo hipoteke, koje su, naročito u privredi, često i znatno više od iznosa kredita, već zato što smo vodili veoma opreznu politiku odobravanja kredita i uzimanja hipoteka tako da ne dođemo u takvu situaciju”. „U svakom slučaju bismo se ponašali u skladu s tržišnim uslovima. Pretpostavljam da neke banke sada nisu rade da aktiviraju hipoteke, naročito ako ne mogu da na taj način kompenzuju gubitak”, kaže Pitić, dodajući da situacija u Srbiji u pogledu potrebe za aktiviranjem hipoteka još uvek nije rizična.
Aktivacije hipoteka već počele
Miroslav Cvetković, vlasnik agencije za nekretnine Cvetković - Roškov, međutim, kaže za Danas da se sa aktivacijama hipoteka već počelo i da su zbog toga sa bankama imali sastanke. „Nažalost, bilo je ljudi koji su uzimali kredite koje nisu mogli da vrate, tako da su banke počele da povlače hipoteke. Ipak, samo tržište se sada stabilizovalo i banke su ponovo spremne da odobravaju stambene kredite sa hipotekom, iako su uslovi nešto stroži nego ranije. Stabilizovale su se i cene i ne bi trebalo očekivati da će one u skorijem periodu ponovo početi da rastu”, kaže Cvetković.
POŠTOVANI
INVESTITORU SAM DAO KUĆU I PLAC ZA ZIDANJE ZGRADE I NA OSNOVU TOGA DA DOBIJEM STANOVE JOŠ 2005 GOD, NAPRAVILI OSNOVNI UGOVOR I OVERILI U SUD .U TOM UGOVORU POSTOI ČLAN GDE INVESTITOR NESME DA OPTEREĆUJE NIKAKVIM TERETOM NI HIPOTEKOM NEKRETNINE KOJE JA TREBA DA DOBIJEM U VLASNIŠTVU NAKON IZGRADNJE PO OSNOVU UGOVORA .NAKON 4 GOD, 2009 DOBIJAM IDEJNI PROJEKAT I NA OSNOVU NJEGA IZABRAO SAM STANOVE KOJE SAM ŽELEO PO TAČNIM OZNAKAMA (SPRAT ,BROJ STANA I POVRŠINU)DAO NJEMU SAGLASNOST DA SE UPIŠE KAO VLASNIK PARCELE I ON JE MENI DAO ISTO PRAVO NA UKNJIŽBU NA NEKRETNINE NAKON UKNJIŽBE ZGRADE t;j CLUZULA INTABULANDI .OVERILI U SUD .ON SE UPISAO KAO VLASNIK PARCELE I BEZ DA ZNAM OTVORIO NOVU FIRMU POD DRUGIM IMENOM KAO INVESTITOR PODIGAO KREDIT ZA PROJEKTNO FINANSIRANJE OD BANKE I ZALOŽIO CEO OBJEKAT POD HIPOTEKOM ,UKLJUČUJUĆI I MOJE STANOVE.A FIRMU SA KOJOM SAM JA ZAKLJUČIO UGOVOR KOJA JE BILA INVESTITOR SADA JE IZVOĐAČ RADOVA .SADA KADA SU STANOVI GOTOVI ON MI NUDI ANEKS GDE U JEDNOM ČLANU PIŠE DA SE „INVESTITOR OBAVEZUJE DA SKINE HIPOTEKU NA STANOVE OD BANKE U ROKU OD 6 MESECI .TRAŽIM DA MI SKINE HIPOTEKU,ILI DA ZALOŽI SVOJU NEKU LIČNU IMOVINU U VREDNOSTI MOJE.POSLAO SAM MU VIŠE DOPISA I PONUDA ZA IZMENE ANEKSA ON SE ILI NE OGLAŠAVA ILI STOJI PRI SVOME,ANGAŽIRAO SAM ADVOKATA I ON MU JE PONUDIO DOGOVOR KAO I JA ALI ON I DALJE ĆUTI, SAD MU PRIPREMAMO KRIVIČNU PRIJAVU .ZAŠTO BANKA NIJE PITALA INVESTITORA ODAKLE MU TA PARCELA I TRAŽILA DOKUMENTACIJU KAKO JE DOŠAO DO NJE. DALI JA IMAM PREDIMSTVO UGOVORA JER MOJI UGOVORI SU ZAKLJUČENI PET GODINA RANIJE?HIPOTEKU SU STAVILI I ŠTA SAD?
S POŠTOVANJEM SONJA