Prilikom kupoprodaje nekretnina kupci se veoma često suoče sa situacijom da, recimo, stan koji žele da kupe ima dva vlasnika, pa se nađu u čudu kako je to moguće. Odgovor je jednostavan i podrazumeva da je takav stan, najčešće, zajednička imovina bračnih drugova.
Kako kupci većinom nisu upućeni u to šta sve termin “zajednička imovina” podrazumeva, odmah na početku razjasnićemo i to. Naime, zajednička imovina je imovina koju su supružnici stekli, tj. kupili, radom u toku trajanja bračne zajednice i imovina, pre svega, može biti nekretnina (kuća, stan, plac, lokal) ali i automobil, nameštaj…
Ovom prilikom otkrićemo vam šta je sve potrebno znati o nekretnini koja je zajednička imovina supružnika, da li se i kako ona može prodati, kao i šta se dešava sa njom prilikom razvoda.
Nekretnina kuplljena u braku postaje zajednička imovina
Kupovina stana nakon venčanja nije isto što i kupovina nekretnine pre sklapanja braka, barem ne po pitanju prava svojine. To znači da ukoliko kupite stan na vaše ime, pre stupanja u brak, on će i nakon večanja biti vaša privatna svojina. Međutim, ako rešite da nekretninu kupite nakon stupanja u brak, on postaje zajednička svojina, pa u tom slučaju važe i neka druga, strožija, pravila. Tada nekretnina postaje zajednička imovina oba bračna druga i njom, kao takvom, oni upravljaju zajednički i sporazumno.
“Zakonska je pretpostavka da su udeli supružnika u zajedničkoj imovini jednaki, tačnije iznose 50:50 odsto, ali važno je naglasiti da je na sudu moguće dokazivati i drugačije”, navodi advokat Jelena Filipović Grahovac i dodaje, „kod zajedničke imovine smatra se da je pravo svojine na određenoj nekretnini upisano na oba supružnika, čak i onda kada je upis izvršen samo na jednog od njih, pod uslovom da nema odluke suda ili pismenog sporazuma o deobi“.
Kupoprodajni ugovor poželjno da potpišu oba supružnika
Kako zajedničkom imovinom upravljaju i raspolažu oba bračna druga, postavlja se pitanje ko od njih dvoje stavlja potpis na kupoprodajni ugovor i da li je ona druga strana, koja nije potpisnica, time ugrožena?!
Advokat Jelena Filipović Grahovac navodi da nisu obe strane dužne da potpišu kupoprodajni ugovor, mada je to i te kako poželjno. Naime, prema Zakonu, dovoljno je da samo jedna strana potpiše ugovor, pa čak i kada se nekretnina vodi na ime jednog supružnika, smatra se da je pravo svojine upisano na ime oba.
To isto važi za uknjižbu, tj. kada je upis nepokretnosti u Katastar izvršen samo na ime jednog bračnog druga, podrazumeva se da se upis odnosi na oba supružnika.
Poželjno je da obe strane potpišu kupoprodajni ugovor zbog toga što može doći do velikog problema ukoliko jedan od supružnika proda nekretninu bez saglasnosti drugog, jer je tada potrebno svoj udeo dokazivati na sudu, a to iziskuje dosta vremena, ali i novca, navodi naša sagovornica.
Prodaja zajedničke imovine
Ono po čemu se zajedniča imovina najviše i razlikuje od posebne (lične) imovine je to što supružnici ne mogu samostalno, bez saglasnosti drugog bračnog druga, raspolagati i prodavati zajedničku bračnu imovinu, u našoj priči nekretninu. Ukoliko se to dogodi, zaključeni ugovor se automatski poništava i kupac takve nekretnine ostaje bez nje.
Kako se vi, kao kupac, ne biste našli u ovoj ni malo jednostavnoj situaciji savetujemo vam da prilikom kupovine stana od prodavca obavezno zatražite saglasnost, tj. izjavu bračnog druga prodavca da u budućnosti neće potraživati tu nekretninu. Potvrdu je neophodno overiti u sudu kako bi bila punovažna.
Dakle, zajedničkom imovinom bračni drugovi moraju raspolagati zajedno, pa ako jedna strana proda nepokretnost, druga strana može pred sudom dokazivati koliki je njen udeo u tom stanu i tražiti isplatu novca u visini njegovog dela, odnosno naknadu štete.
Da li se zajednička imovina može pokloniti deci?
Stan, kuća ili recimo poslovni prostor koji su zajednička imovina stečena u braku može se bez problema, kao i svaka druga pojedinačna imovina, pokloniti deci.
“Moguće je da otac npr. pokloni detetu svoju polovinu i majka drugu svoju polovinu i tada dete postaje vlasnik cele nekretnine. Međutim, može se desiti i da u nekom momentu samo jedan od supružnika reši da nekretninu pokloni detetu, bez prvobitne konsultacije sa bračnim drugom, pa tada može nastati problem.
Naime, problem može nastati ako jedan od roditelja traži svoj deo, pozivajući se na to da je drugi supružnik njegov deo poklonio svom detetu. Naravno ovo se dešava samo u nekim nerazjašnjenim porodičnim odnosima, kada neko ne želi da ostavi svom detetu stan tvrdeći da je njegov deo poklonjen bez njegove saglasnosti”, ispričala je advokat Jelena Filipović Grahovac.
Ukoliko dođe do razvoda, šta sa nekretninom?
Odgovor na ovo pitanje zavisiće od nekoliko faktora, a najviše od toga šta supružnici žele sa stanom ili kućom. Dogovor je u svemu tome najvažniji, pa je Zakonom dozvoljeno da se nekretnina proda i novac od prodaje podeli, a i sto tako jedan supružnik može ostati vlasnik nekretnine uz obavezu da drugom isplati njegov deo.
Ukoliko nema dogovora poželjno je da se pred sudom pokrene postupak deobe zajedničke imovine kako bi se utvrdio tačan udeo sada već bivših supružnika. Kada se dobije takva presuda, tek onda se može u skladu sa njom dalje raspolagati nekretninom.
Dakle, nekretnine koje su u vlasništvu dve osobe, tj. dva supružnika, nisu retke na tržištu nekretnina i veoma često to ne predstavlja nikakav problem za promet, ali je potrebno biti obazriv i na vreme proveriti sve pojedinosti, tj dokumentaciju.
Zakon je na strani kupca
Ako se dogodi da kupac bude preveren od strane prodavca, tj. da mu se proda stan bez saglasnosti oba vlasnika zajedničke imovine, kupac, kao treće lice u ovoj situaciji, neće snositi nikakvu štetu. Međutim, praska je pokazala, navodi advokat Jelena Filipović Grahovac, da jedan od supružnika može pokušati da se opravda time da je kupac taj koji je sve trebao da proveri pre kupovine, pa je bolje na vreme obezbediti se od neprijatnih iznenađenja.
