Slučaj stanara zgrade u Nišu, koji su kupili i isplatili stanove, a sada mogu ostati bez njih, jer ih je investitor stavio pod hipoteku kao zalog za kredit koji nije vratio, veliko je upozorenje svim potencijalnim kupcima nekretnina.
Kako se zaštititi prilikom kupovine nekretnina, kako ne ostati i bez nekretnine i bez uloženog novca? Advokat Jelena Petrović iz Niša kaže da je najvažniji katastar nepokretnosti.
- Prvi savet je da građani odu do katastra nepokretnosti i da provere na koga se vodi nekretnina, odnosno da li se zaista vodi na prodavca. Zatim, važno je proveriti da li postoji neka zabeležba na toj nepokretnosti, odnosno da li je upisano pravo hipoteke u korist nekog poverioca. Zabeležba se može odnositi i na zabranu otuđenja i opterećenja nepokretnosti u slučaju da je ta nekretnina predmet nekog sudskog spora. Zabeležba se može odnositi i na pravo plodouživanja u korist supružnika, nekog člana porodice ili nekog trećeg lica, upozorava advokat Petrović.
Kako kaže, druga važna stvar je zatražiti od prodavca pravni osnov sticanja nepokretnosti - na koji način je prodavac došao do nekretnine? Da li nasleđem ili nekim drugim pravnim poslom - kupoprodajom, razmenom, poklonom?
Kada su u pitanju novi stanovi, za dokaze i papire se treba obratiti investitoru, odnosno prodavcu.
- Ako se radi o novoizgrađenoj nekretnini, treba pribaviti sve dokaze od investitora - počev od građevinske i upotrebne dozvole. I tu je obavezna provera u katastru zbog mogućnosti da je investitor uzeo kredit, a da je banka konstituisala pravo na neke stanove ili na sve stanove u zgradi. Neke banke traže da korisnik kredita sam preda katastru založnu izjavu ili ugovor o hipoteci. I tek kada dobije rešenje, banka mu odobrava kredit. Međutim, bilo je slučajeva da su pojedine banke odobravale kredite samo na osnovu predatog zahteva u katastru, bez čekanja da katastar odluči o zahtevu - da li će izvršiti upis hipoteke ili odbiti iz nekog razloga. Da bi se izbegla neprijatna situacija, bolje je dva puta proveriti u katastru (jednom neposredno pre zaključenja ugovora) da li postoji neka hipoteka i zatražiti informaciju da li je u postupku neki zahtev za upis hipoteke na toj nekretnini, savetuje Jelena Petrović.
Petrovićeva navodi da je jako bitno da se u ugovor obavezno ubaci klauzula kojom “prodavac pod punom krivičnom i materijalnom odgovornošću izjavljuje da stan nije opterećen uknjiženim ili neuknjiženim teretima, da nije pod zabranom raspolaganja, da nije u sporu i da nema stvarnih ili obligacionih prava trećih lica”.
Prema njenim rečima, od kada je overa kupoprodajnih ugovora prešla u ruke javnih beležnika, građani su mnogo sigurniji sa kupovinom nepokretnosti jer notar neće izvršiti overu ugovora o kupoprodaji ako nema potpunu dokumentaciju i ako predmetna nepokretnost ne glasi na prodavca.
- To znači da se na uvid notaru dostavlja original lista nepokretnosti. Ipak, moje je mišljenje da je bolje i dodatno da kupci sami provere u katastru kakvo je stanje jer je to dupla sigurnost - navodi Petrovićeva.
Vlasnik je onaj ko se prvi upiše u katastar, a ne onaj ko je prvi ušao u stan
Budući da se pravo svojine na nepokretnosti stiče danom upisa u katastar ili u zemljišne knjige, najbitnije od svega je da nekretnina koja se kupi što pre bude upisana u katastar.
- Odmah nakon kupovine treba predati zahtev za upis prava svojine da bi se izbegli potencijalni problemi. Može se desiti da investitor dva puta proda istu nepokretnost, što se dešavalo u praksi. Pravo svojine stiče lice koje se prvo upiše u katastar, a ne lice koje je prvo ušlo u stan! Pritom, isti taj stan, ako glasi na ime prodavca, može biti predmet u nekom izvršnom postupku zarad nekog duga prodavca, jer izvršitelj ima prava da sprovede izvršenje na toj nepokretnosti ako glasi na izvršnog dužnika (prodavca). Kupci onda moraju da pišu prigovore trećeg lica i da ulaze u nepotrebne parnične postupke - objašnjava Petrovićeva.
Kod kupovine u toku izgradnje ne isplaćivati celu sumu
- Kod kupovine u toku izgradnje, kada nekretnina još nije upisana, zaključuje se samo predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ugovaraju se svi uslovi kupovine i rok izgradnje sa nekim penalima ako investitor ne ispoštuje ugovoreni rok. Radi veće sigurnosti, prilikom zaključenja predugovora kupac može tražiti građevinsku dozvolu na uvid. Savetovala bih da se ne isplaćuje kupoprodajna cena u celosti, već samo avans ili kapara, koja je daleko ispod kupoprodajne cene, a ostatak po uknjiženju nekretnine, navodi Petrovićeva.
