Trgovina stanovima i nekretninama koje su prethodno kupljene na kredit i u trenutku prodaje se nalaze pod hipotekom banke - nije nemoguća misija. Kupci najčešće izbegavaju ovakve nekretnine kada pogledaju ponudu na tržištu, ali trgovci nekretninama uveravaju da to može biti dobra investicija jer su ovakvi stanovi obično ispod tržišnih cena. Ipak, dodatna papirologija sa bankama u već komplikovanoj postojećoj proceduri najčešće odvraća potencijalne kupce od ovakvih stanova.
Neretko se dešava da stambeni prostor postane mali, možda i prevelik za potrebe porodice ili da je neki drugi kraj grada postao centar dešavanja pojedinaca, posla ili škole za decu. Ovakve situacije i okolnosti najveći problem, u prvi mah, predstavljaju za vlasnike stanova koji su kupljeni na kredit i nalaze se pod hipotekom banaka. Ipak, i u ovakvim situacijama vlasnici nekretnina nisu u bezizlaznoj situaciji.
- Najbitnija stvar je utvrđivanje da li je stan ili kuća koja se prodaje pod sudskim postupkom i da nikada od trenutka kupovine nije aktivirana hipoteka. Ako to nije slučaj, sadašnji vlasnik može krenuti u proceduru prodaje svoje nekretnine. Prvi korak ipak je postupak obaveštavanja banke o nameri da se stan ili kuća pod hipotekom stavi na tržište i dobijanje "pisma o namerama". Ovo pismo omogućava regulisanje uslova za skidanje hipoteke, odnosno u njemu banka objašnjava kao će kredit biti isplaćen i daje presek stanja sa iznosom koji je klijent dužan još banci da isplati. Banka se obavezuje da nakon isplate kredita izda brisovnu dozvolu i nakon toga katastar skida hipoteku sa stana - objašnjavaju iz jedne beogradske agencije za nekretnine.
Tražnja za novom pomoći kod banaka za kupovinu nove nekretnine, uprkos već postojećem kreditu, najčešća je u proleće ili u kasnu jesen, govori statistika banaka koje posluju u Srbiji. Kreditna sposobnost i aktuelne životne okolnosti ključne su u daljoj proceduri iznalaženja rešenja sa bankom. Iako se čini da se vlasnici stanova pod kreditom neretko upuštaju u novo zaduženje za nekretninu, klijenti banaka neretko kucaju na njena vrata pre otplate celokupnog iznosa kredita.
Jedna od mogućnosti koja ostaje klijentu je prodaja manjeg stana i uplata tog novca na ime učešća za stambeni kredit za kupovinu većeg stana. Sa druge strane, klijentu ostaje i mogućnost da zadrži manju nekretninu i zatraži od banke novi stambeni kredit ukoliko banka proceni da je kreditno sposoban za tu opciju zaduživanja. Ukoliko pak klijent nije sposoban za neophodno učešće, klijent može podići gotovinski kredit sa znatno višom kamatnom stopom. Ipak, ono što je najznačajnije jeste činjenica da stambeni krediti ne funkcionišu na principu objedinjavanja kao što je to moguće kod kredita za refinansiranje. Dakle, nije moguće objediniti dva stambena kredita jer se za kupovinu nove nepokretnosti sprovodi ista procedura neophodna za realizaciju svakog posebnog kredita.
- Nova nekretnina sa sobom nosi novi stambeni kredit - objašnjavaju bankari. - Ugovor je ključni dokument zbog kojeg nije moguće uraditi izmenu kredita novim predmetom kupovine. Prilikom kupovine drugog stana putem kredita ceo postupak se realizuje iz početka, jer je u pitanju novi stan. Najučestaliji proces je da klijenti prodaju prvi stan i kupuju drugi veći, i tada su u obavezi da prevremeno otplate stambeni kredit za stan koji prodaje i apliciraju za novi kredit vezan za novu nekretninu. Za otplatu postojećeg mogu podizati gotovinski kredit.
KUPAC MORA DA ZNA ZA HIPOTEKU
Situacija da vlasnik stana u međuvremenu dođe do gotovog novca i otplati kredit su veoma retke, pokazuje praksa bankara, ali i u tom slučaju uslovi prevremene otplate taksativno su definisani ugovorom sa bankom. Ipak, vlasnici stanova i u tom slučaju ređe se odlučuju da novcem prvo otplate postojeći kredit, a onda da prodaju nepokretnost, već to čini kupac novog stana. Naime, kupac deo isplaćuje banci, a deo na račun starog vlasnika. U tom slučaju, kupac mora zvanično navesti da je upoznat sa opterećenjem hipoteke i da je saglasan sa uslovima skidanja postojeće hipoteke. U transakciji, najznačajnije je da se novac najpre uplati banci, a onda banka izdaje dozvolu Katasru da skine hipoteku.
