Ako razmišljate o tome da kupite ili prodate nekretninu, sigurno se pitate i kakav je to ugovor koji, u kojoj god da ste poziciji - prodavca ili kupca, zaključujete sa agencijom posrednikom.
U agencijama za promet nekretnina objašnjavaju za naše čitaoce da je veoma važno imati ugovor o posredovanju, jer on daje i određena prava klijentu, bilo da je reč o kupcu ili prodavcu. Takođe, daje im i pravne lekove u slučaju da je to potrebno.
Postoje dva tipa ugovora – ugovor koji potpisuje prodavac nekretnine i onaj koji potpisuje kupac nekretnine, kada želi da pogleda i kupi nekretninu koju prodaje posrednik.
Oba tipa ugovora, sa jedne strane mogu biti prilagođeni klijentu, ali imaju i neke standardne elemente. Obavezno sadrže precizirana prava klijenta i obaveze posrednika, kao i cenu usluge.
Ugovorom za kupca posrednik se obavezuje da će prema parametrima dobijenim od klijenta koji kupuje stan uraditi analizu tržišta i pronaći adekvatnu nekretninu za njegov račun, a zatim i da će klijentu omogućiti uvid u bazu podataka o nekretninama koje prodaje, istovremeno vodeći računa o diskreciji. Agent se obavezuje da će posredovati, ali i obavestiti klijenta o svim okolnostima od značaja za povereni posao koje su mu poznate. Zatim, ugovorom se obavezuje da će da pripremi i dostavi na uvid svu dokumentaciju neophodnu za zaključenje predugovora, da prati aktivnosti u vezi pomenutog posla do overe glavnog ugovora. Klijent, odnosno nalogodavac se obavezuje da se o podacima o nekretninama koje dobije od agencije odnosi kao prema poslovnoj tajni, da pregovara samo uz posredovanje agenta, zatim da obaveštava agenta o svojim namerama vezanim za ponuđene nepokretnosti i promenama parametara bitnih za zaključivanje ugovora. Takođe, ako odluči da zakljuci predugovor ili ugovor za nepokretnost koju je pogledao posredstvom agencije, da to učini isključivo uz posredovanje, ali i da nadoknadi troškove. U ugovoru je obično navedena i visina agencijske provizije, kao i prateći troškovi, ako ih ima.
Ugovorom o posredovanju koji potpisuje prodavac posrednik se obavezuje da će njegovu nekretninu uvrstiti u svoju ponudu, oglasiti je na osnovu podataka koje je dobio od prodavca, da će pronaći kupca kao i da će posredovati prilikom potpisivanja predugovora i ugovora o kupoprodaji. Sa druge strane prodavac se obavezuje da će posredniku dati sve bitne informacije u vezi sa nekretninom kao i cenu po kojoj želi da je proda, da će omogućiti posredniku i kupcima da imaju uvid u nekretninu, ali i da će, u slučaju da mu posrednik pronađe kupca, platiti proviziju.
Uobičajena provizija koju posrednici u Beogradu naplaćuju je 2% od kupca i 2% od prodavca, dok u Novom Sadu provizija iznosi 3%, ali se ona naplaćuje samo od kupca.
Ugovor je dogovor
„Ugovor je stvar dogovora. Mi imamo spremnu formu, ali sa svakim klijentom preciziramo detalje. Ugovor je u tom smislu promenljiv“, rekao je Predrag Simovski, suvlasnik agencije za promet nekretnina Feniks.
Prema njegovim rečima zakon insistira da se ugovori potpisuju, kako bi i agencije legalno poslovale, ali ukazuje na to da posrednici sa klijetima mogu zaključivati opšte i ekskluzivne ugovore.
„Ukoliko je neko zainteresovan da nam da ekskluzivitet, to znači da i mi zagarantovano završavamo posao za našeg kupca. Radimo profesionalno u svakom slučaju, ali posebna korist ipak mora da postoji za one koji nam ukažu poverenje“, objašnjava naš sagovornik.
To zapravo znači da se klijent obavezuje da će svoj posao obavljati preko izabrane agencije, navodi on, a taj posrednik će zauzvrat dati svoj maksimum.
„Spremni smo, a i zakon nam to dozvoljava, da u tom slučaju korigujemo cenu usluge“, kazao je on.
On objašnjava da samo pisanje ugovora ulazi u cenu provizije, ali ako je ekskluzivan ugovor, agent može da uradi ono što su recimo finese. To ne znači, tvrdi on, da agenti nesavesno obavljaju posao, ali su finese važne.
Kako objašnjava, kad je reč o ekskluzivnim ugovorima, agencija se agresivnije oglašava.
„Mi se svakako oglašavamo, nudimo ili tražimo nekretnine, ali plasiramo više oglasa u ekskluzivnim ugovorima. U suštini, poenta je samo u tome da se agencije trude da cene poverenje, pa za takvog klijenta rade i vikendom i praznikom“, rekao je Simovski.
Zaštita za klijenta
Ugovor štiti klijenta, jer mu praktično daje pravni lek ukoliko se nešto nepredviđeno dogodi. Na primer, ako se dogodi situacija koja se naknadno otkrije - u smislu da postoji opterećenje na stanu koje nije bilo upisano i otkriveno prilikom potpisivanja ugovora, klijent će imati pravni lek da taj problem reši.
„Ako je potpisao ugovor, kupac nekretnine imaće mogućnost da tuži i dobije na sudu takvog prodavca. Advokat ili notar mogu da utvrde ovakvu situaciju, da se pojavilo opterećenje, odnosno da je ono otkriveno naknadno, i da o tome obaveste posrednika, i onda klijent može da reaguje ako postoji ugovor“, rekao je Simovski.
Zašto je loša direktna pogodba
Naš sagovornik ne preporučuje direktnu pogodbu bez posrednika, jer ona može biti mač sa dve oštrice. U tom smislu ukazuje da niko do agenata ne poznaje oglašenu nekretninu i vlasnika, pa samim tim agent i ne zna koliko može da spusti cenu, i šta će biti najbolje za obe strane.
„Nekad se kupac i prodavac u direktnoj pogodbi pogrešno dogovore. Posrednik ipak najbolje zna i koliko je moguć popust na nekoj nekretnini, kako kupac ne bi platio više, a prodavac bio na gubitku, nego kako bi se našlo obostrano prihvatljivo rešenje. Nama su jednako važni i kupac i prodavac i agencija ne radi svoj posao dobro ukoliko obe ove strane nisu zadovoljne", rekao je Simovski.
Kako je zaključio, ugovor svakako nije "zakucan".
„Ako nešto u ugovoru ne odgovara klijentu - ništa nije zakucano, poručuje on. Moguće je uraditi aneks ugovora, u kojem bi se precizirale pojedine stavke, ali i raskid ugovora“, zaključio je.
