Kupovina nekretnine po ceni od 60 ili 30 odsto procenjene vrednosti na licitaciji deluje primamljivo.
Svako ko je pokušao da kupi neku nekretninu u izvršnom postupku, uverio se da je to sve samo ne povoljna prilika.
Javna prodaja nekretnina u izvršnom postupku zvuči kao dobra prilika za potencijalne kupce koji kupovinom kuće, ili stana, žele da dođu do krova nad glavom po pristupačnijoj ceni. S druge strane namiruje se dug koji je prethodno nastao. Ali u praksi to nije kao što deluje. U to je mogao da se uveri svako ko je pokušao da neku od oglašenih nekretnina kupi. Iako zvuči primamljivo da se neki objekat prodaje po ceni od 60 odsto procenjene vrednosti na prvoj licitaciji, a za 30 odsto vrednosti na drugoj javnoj prodaji, sve što prati ove aktivnosti krajnje je odbijajuće za prosečnog građanina.
Nedostupnost informacija
Šture informacije, oglasi okačeni samo na oglasnim tablama u sudovima, ili na njihovim portalima, nepristupačnost sudija, advokatske vratolomije i mnoštvo nepoznanica, od kojih je najkomplikovanije proveriti vlasništvo nad nekretninom, samo su deo miljea vezanog za izvršne prodaje.
I uz sve to podrazumeva se da sposobnost kupca da brzo reaguje kad je reč o plaćanju licitacionog koraka, ili da se povuče ukoliko je dužnik u poslednji čas namirio dug. U Komori izvršitelja kažu da su se njihovi članovi već ispraksovali sa licitacijama, dok je u osnovnim sudovima još uvek gužva u predmetima sa izvršenjem. Jedno je sigurno, u ovom trenutku u Srbiji mnogo se više prodaje nekretnina, zbog dugova vlasnika, nego što ima kupaca.
Postupak izvršne prodaje
U zrenjaninskom osnovnom sudu objašnjavaju da se izvršenje sprovodi po osnovu rešenja o izvršenju, a predmeti u tom postupku su stvari i prava na kojima se po zakonu može sprovesti izvršenje radi ostvarivanja potraživanja.
Međutim, predmeti izvršenja ne mogu biti stvari izvan prometa, kao ni druge stvari koje zakon isključuje. Postupak izvršenja podrazumeva zabeležbu rešenja o izvršenju u javnu knjigu, zatim utvrđivanje vrednosti i prodaju nekretnine i najzad, namirenjem izvršnih poverilaca iz iznosa dobijenog prodajom. U javnoj knjizi izvršiće se zabeležba rešenja o izvršenju, odnosno drugi odgovarajući upis predviđen propisima o upisu prava na nekretninama u javne knjige. Tim upisom izvršni poverilac stiče pravo da svoje potraživanje namiri iz nekretnine i u slučaju da treće lice kasnije stekne na istoj nekretnini pravo svojine.
Razgledanje nekretnine uz zahtev
Zainteresovani kupci imaju pravo da razgledaju nekretninu, ali to treba da pismeno zatraže od postupajućeg sudije da bi sud dao dozvolu i organizovao da službenik izađe na teren i pokaže objekat.
U praksi, međutim, to može da izgleda i ovako – pismeni poziv za razgledanje nekretnine ni ne stigne do zainteresovane strane. Ili ovako, iako nije bilo kupaca odjednom se pojavljuju kupci iz drugih gradova. Gužva traje do licitacije, a onda nema nikoga, ili se dug isplaćuje. Ili se podiže cena na licitaciji. I u sudovima upozoravaju da su se pojavili profesionalni kupci, a na tu pojavu žale se i građani. Nije redak primer i da nekretninu kupi neko od zaposlenih u sudu. A od sudije se može čuti i ovakva opaska: “Pa ima još nekretnina, zašto vas interesuje baš ova, evo još predmeta u ovoj fascikli!”. Kada je reč o rokovima, između prve i druge javne prodaje razmak je mesec dana maksimalno a za to vreme treba podneti zahtev za razgledanje nekretnine, treba proveriti sve što je moguće i pratiti da li je dug u međuvremenu namiren, kako se jemstvo od 10 odsto vrednosti procenjene nekretnine, ne bi bez razloga uplaćivalo na račun suda. Ukoliko se jemstvo uplaćuje, potrebno je da to bude dan uoči licitacije, kako bi novac bio na računu suda, a sudija imao dokaz pre početka javne prodaje. Papirne priznanice se podrazumevaju.
Poseban problem – nezadovoljni dužnici
Ukoliko dođe do licitacije, kupac se nadmeće sa ostalim zainteresovanim za neku nekretninu, a kapara se ne vraća svima i u svakom slučaju, što je takođe činjenica koja odbija kupce. U takvim situacijama ljudi se pogađaju, kako ne bi jedni drugima kvarili posao. Poseban problem mogu da naprave nezadovoljni dužnici, koji uz pomoć advokata raspolažu pravim arsenalom izgovora da iz prodate nekretnine ne izađu u skorije vreme. Po zakonu, prodajom nekretnine izvršni dužnik gubi pravo poseda nad nekretninom i dužan je da je preda kupcu odmah nakon dostavljanja rešenja o predaji, ako zakonom ili sporazumom sa kupcem nije drugačije određeno. Nakon što donese rešenje o predaji nekretnine, sud će na zahtev kupca, naložiti izvršnom dužniku da nekretninu isprazni i preda je novom vlasniku.
Kupovna cena i založno pravo
Posebno važno za kupca je da se založno pravo upisano na nekretnini gasi danom pravosnažnosti rešenja o predaji nekretnine i ako založni poverioci nisu potpuno namireni. Zakonom je zagarantovano da prodata nekretnina neće nositi teret po osnovu založnog prava izvršnog poverioca. S druge strane, kupac nekretnine i založni izvršni poverilac mogu se sporazumeti da založno pravo ostane na nekretnini i posle pravosnažnosti rešenja o predaji nekretnine, a da kupac preuzme dug izvršnog dužnika prema založnom izvršnom poveriocu, u iznosu koji bi mu pripao u tom postupku. U tom slučaju kupovna cena se smanjuje za iznos preuzetog duga.
Savet potencijalnim kupcima je da dobro provere, u katastru i kod notara, sve informacije u vezi sa nekretninom koju žele da pazare, kako ne bi bilo neprijatnih iznenađenja.
