Ako planirate da kupite stan u staroj gradnji, odnosno koji je već bio u prometu i pokušavate da napravite listu propratnih troškova, pre nego što podvučete crtu, obavezno ukalkulišite i trošak za porez na prenos apsolutnih prava. Na ime ovog poreza platićete 2,5 odsto od ukupne vrednosti stana.
Za početak vredi podsetiti da, zavisno od toga da li ste kupac stana u staroj ili novoj gradnji, moraćete da platite jedan od dva poreza – PDV ili porez na prenos apsolutnih prava. I dok je PDV obaveza onih koji kupuju stanove u novogradnji, porez na prenos apsolutnih prava plaćate na staru gradnju.
Kod nas je Zakonom regulisano da ovaj porez plaća prodavac, ali je praksa takva da taj trošak gotovo u 100 odsto slučajeva, padne na kupca.
Procedura
Procedura za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, poznatog i kao porez na promet nepokretnosti nije komplikovana, ali ne smete predugo čekati. Naime, od kad ste zaključili i overili kupoprodajni ugovor, imate rok od 10 dana da podnesete i poresku prijavu.
Prijave se podnose na obrascu „ППИ-4“ nadležnoj filijali Poreske uprave, onoj koja se nalazi na teritoriji gde i kupljena nekretnina. U toj prijavi, morali bi da budu navedeni tačni podaci sa odgovarajućom dokumentacijom, potrebnom da bi se utvrdila visina poreske obaveze. Takođe, tu bi trebalo da stoji i ugovor o kupoprodaji ili druga isprava zavisno od načina sticanja nekretnine, izvod iz katastra, fotokopija ličnih karata prodavca i kupca...
Ako cena u ugovoru nije niža od tržišne, poreznici će utvrditi poresku osnovicu u odnosu na tu cenu. Ako procene da je cena niža od tržišne, Poreska uprava će u roku od 60 dana od kad je primila poresku prijavu, da utvrdi tržišnu cenu. Poreznici mogu da procenjuju tržišnu cenu izlaskom na teren ili na drugi način.
Neće izlaziti na teren u slučaju kupoprodaje stanova u zgradi, a procenu će raditi na osnovu poređenja sa cenom nekretnina sličnih karakteristika ili na osnovu poređenja sa utvrđenom cenom u pravosnažnim presudama na sličnim nekretninama.
Ako podaci nisu uporedivi, tročlana komisija izlazi na teren. Tokom te procene, nije strano da shvatite da stan vredi manje nego što ste platili, što automatski znači i manji iznos koji na ime poreza morate da odvojite. Takođe, nije strano ni da procenjena vrednost bude iznad vaših očekivanja, što će podići iznos koji morate platiti na ime poreza. Procenjena vrednost može biti umanjena najviše za 25 odsto zavisno od niza faktora. Recimo, po osnovu lokacije, procenjena tržišna cena može da varira plus ili minus 10 odsto, a zavisno od godine gradnje, plus minus 15 odsto.
Za stanove u suterenu, potkrovlju i slično, variranje cene u oba smera ide i do 20 odsto, a za spratnost ide do 10 odsto.
Po proceni, komisija će sastaviti zapisnik, koji bi, ukoliko ste saglasni, trebalo i da potpišete. Ako se ne slažete sa navedenim u zapisniku, imate pravo da podnesete primedbu na zapisnik, odnosno žalbu na rešenje prvostepenog organa, kojim vam je utvrđena obaveza po osnovu poreza na prenos apsolutnih prava. O podnetoj žalbi odlučuje drugostepeni organ Poreske uprave.
Za porez u proseku potrebno oko 2.250 evra
Korak pre nego što morate da se uhvatite za novčanik i izmirite ovu obavezu, jeste rešenje Poreske uprave koje će vam stići na kućnu adresu. Tada ćete imati novi rok od 15 dana, da obaveze po rešenju i uplatite.
Poreska stopa u ovom slučaju iznosi 2,5odsto od vrednosti stana i po toj stopi se obračunava obaveza istaknuta u poreskom rešenju. Primera radi, ako planirate da kupite stan od 50 kvadrata, vredan 75.000 evra, kakvi se u Beogradu najviše i pazare, na ime ovog poreza platićete iznos od 2.250 evra.
Ako kupujete stan manje kvadrature ili lošije opremljen, dalje od centra, primera radi, vredan 40.000 evra, vaša obaveza za porez na prenos apsolutnih prava iznosiće oko 1.000 evra.
Ukoliko kupujete stan u manjem gradu u Srbiji, primera radi u Velikoj Plani, moći ćete da kupite, na primer, 40 kvadrata za oko 20.000 evra, a onda je vaša obaveza po osnovu ovog poreza 500 evra.
Ko ima pravo na oslobođenje?
Kupac stana ili porodične stambene zgrade, ili udela u njima, može biti oslobođen plaćanja ovog poreza, ukoliko je to prvi stan koji kupuje, površine do 40 kvadratnih metara. Za članove porodičnog domaćinstva, oslobađanje je još po 15 kvadrata po članu.
Kao članove porodičnog domaćinstva, propisi prepoznaju supružnike ili decu kupca, zatim usvojenu decu, decu njihovih supružnika, ili njihovu usvojenu decu, zatim i roditelje kupca, eventualno usvojitelje, roditelje ili usvojitelje supružnika – pod uslovom da dele prebivalište.
Ako definitivno spadate u kandidate za oslobađanje od ovog poreza, a kupili ste stan površine veće od 40 kvadrata, porez se plaća na prenos prava svojine na razliku površine kupljenog i odgovarajućeg stana.
Na primer, ako ste kupili stan od 60 kvadrata, platićete porez na trećinu procenjene vrednosti, pa ako je taj stan koštao 90.000 evra, umesto 2.250 evra, porez će iznositi trećinu, odnosno750 evra.
Dva propisana uslova za oslobađanje su i da je kupac prvog stana punoletan građanin sa prebivalištem u Srbiji, ali i da od 1. jula 2006. do dana overe ugovora o kupoprodaji nije imao u svojini stan na teritoriji Srbije.
Pravo na oslobađanje od ovog poreza nemaju oni koji su već koristili to pravo ili pravo na povraćaj PDV za kupovinu prvog stana. Takođe, računa se iako je član porodičnog domaćinstva koristio pravo na oslobađanje jednog od ta dva poreza.
