Ugovore vezano za poslove sa nekretninama bilo da kupujete, prodajete, poklanjate stan ili sklapate ugovor o doživotnom izdržavanju, prema novoj odluci Ministarstva pravde, koja je napokon pomirila javne beležnike i advokate, može da sastavlja bilo ko. Međutim, pravnu “težinu” ti ugovori dobijaju tek onda kada ih overi javni beležnik - notar.
Kako je objasnio predsednik Javnobeležničke komore Srbije Miodrag Đukanović, bilo da kupuju stan, ostavljaju ga ili dobijaju na poklon, ili imaju neka druga pravna posla vezano za nekretnine, ugovor mogu da sastave i sami. Takođe, to umesto njih može da uradi notar ili advokat.
Međutim, taj dokument će dobiti pravnu snagu tek kada ga overi notar, što se u pravnoj terminologiji naziva solemnizacija.
“Solemizaciju radi javni beležnik. Takođe, beležnici su ti koji proveravaju da li je ugovor u skladu sa zakonom, javnim poretkom i dobrim običajima. Ukoliko to nije slučaj, on može i da odbije da solemnizuje ugovor”, objašnjava Đukanović.
Prema njegovim rečima, notar donosi rešenje kojim to odbija, na koje stranka ima pravo prigovora u sudu. Kad sud donese odluku, stranka ima pravo na žalbu, a beležnici nemaju.
Zaštita od duplih prodaja istog stana
Zašto je važno pravo notara da odbiju da solemnizuju ugovor? Zato što u slučaju da postoje nezakonitosti vezano za kupoprodajni ugovor, notara je taj koji odgovara. Zato je on dužan i da proveri da li je tu nekretninu uopšte moguće prodati, ko je pravi vlasnik, da li je stan uknjižen... Na takav način on sprečava duple prodaje istih stanova, što se u Srbiji ranije često dešavalo.
Tek kad sve dobro proveri, i bude siguran da stan nije prodat više puta, notar će staviti pečat na dokument o kupovini.
Ukoliko javni beležnik rizikuje i overava ugovore koje ne bi trebalo da overi, mogao bi da ostane bez zvanja - privremeno ili trajno. O tome odlučuje Komora javnih beležnika.
Cene notarskih usluga
Javnobeležnička komora je istakla i cene notarskih usluga. Tako su naveli da nаgrаdа zа sаčinjаvаnje jаvnobeležničkih zаpisа - ugovora o prodаji stаnа, poklonu, doživotnom izdržаvаnju, određuje se premа vrednosti stana, dok za sаčinjаvаnje predugovorа, аneksа ili sporаzumа o rаskidu ugovorа nаplаćuje 50 odsto od te cene.
Punomoćje zа zаključenje ugovorа u formi jаvnobeležničkog zаpisа uvek se nаplаćuje 5.400 dinаrа, nezаvisno od togа koliko vredi glаvni ugovor.
Ako neko zаlаže stаn koji vredi 100.000 evrа kako bi obezbedio hipotekom nekretninu vrednu 40.000 evrа, zа sаčinjаvаnje tog ugovorа trebа dа plаti 25.200 dinаrа, a za zаložnu izjаvu 60 odsto mаnji iznos. Ako se osoba, u ovom primeru, opredeli zа to dа osnov zа zаsnivаnje hipoteke bude zаložnа izjаvа, sаčinjаvаnje jаvnobeležničkog zаpisа koštа 10.080 dinаrа.
Prilikom sаstаvljаnjа nekih jаvnobeležničkih zаpisа predviđenа su i umаnjenjа nаknаdа. Nа primer, аko otаc poklаnjа sinu stаn koji vredi 60.000 evrа, zа sаstаvljаnje jаvnobeležničkog zаpisа plаćа 21.600 dinаrа.
Overа prepisа ili kopije isprаve kojа imа jednu strаnicu kod jаvnog beležnikа koštа 540 dinаrа, а svаkа sledećа strаnicа se nаplаćuje po 360 dinаrа. Overа potpisа po jednom potpisu koštа 360 dinаrа.
Izuzeci
Đukanović podseća da je za pravne poslove kada je reč o poslovno nesposobnim osobama, nadležan isključivo javni beležnik. To važi i za sastavljanje i overu ugovora.
Recimo, osobe sa invaliditetom, deca bez roditeljskog staranja, primaoci socijalne pomoći, imaju i popust na usluge, pa ih plaćaju upola jeftinije. Ipak, da bi ostvarili pravo na 50 odsto popusta, morаju da podnesu notaru na uvid dokumentаciju kojom dokаzuju ovo svoje svojstvo.
Ovim osobama, kao i onima koji zbog starosti, bolesti ili u drugim opravdanim slučajevima ne mogu da dođu u javnobeležničku kancelariju, notar će sačiniti ispravu u njihovom stanu, odnosno u bolnici u kojoj se nalazi na lečenju. Uhapšenim osobana beležnik može da sačini ispravu i u zatvoru.
Raspolaganje nepokretnosti
Ugovori moraju obavezno imati formu javnobeležničkog zapisa ili ugovor može sačiniti neko drugi uz solemnizaciju javnog beležnika.
Najznačajniji su:
1. ugovor o prodаji,
2. ugovor o rаzmeni,
3. ugovor o poklonu,
4. ugovor o doživotnom izdržаvаnju,
5. ugovor o hipoteci,
6. neki drugi ugovor o raspolaganju nepokretnosti.
Nasleđivanje
Sledeći pravni poslovi moraju obavezno imati formu javnobeležničkog zapisa:
1. naslednopravni ugovori (ugovor o ustupanju i raspodeli imovine za života i ugovor o doživotnom uzdržavanju),
2. obećanje poklona,
3. ugovor o poklonu za slučaj smrti.
Pravni poslovi koji mogu, a ne moraju biti u formi javnobeležničkog zapisa su:
1. zaveštanje (testament),
2. izjava kojom se naslednik isključuje iz nasledstva,
3. izjava kojom se nužni naslednik lišava nasledstva,
4. izjava da se poklon dat zakonskom nasledniku neće uračunavati u njegov nasledni deo,
5. izjava da se dug budućeg naslednika neće uračunavati u njegov nasledni deo.
Porodični odnosi
Sledeći ugovori moraju biti obavezno sačinjeni od strane notara:
1. Ugovor o imovinskim odnosima između supružnika,
2. Ugovor o imovinskim odnosima između vanbračnih partnera,
3. Sporazum o deobi zajedničke imovine supružnika ili vanbračnih partnera,
4. Sporazum o zakonskom izdržavanju.
брат и снаја жедле да ми поклоне дио свог плаца у селу Хртковци.На плацу није ништа изграђено.Везује се на њихов плац.Овај плац који би поклонили,има улаз са улице-
Желимо сами сачинити Уговор о поклону,да ли је довољно дапотписеовјеримо у суду у Руми?
Interesuje me, dali mogu kod notara obaviti poklon mog suvlasništva na imanju braći – šta je potrebno da predložim kod posete notaru. Plaća li se porez na poklon i to kada? Hvala!
LP Dragoslav Šaponjić