Iako padaju kamate na zajmove za kupovinu stanova u Nacionalnoj korporaciji za šest meseci osigurano svega 2.500 zahteva. Za šest meseci ove godine uprkos tome što cene nekretnina miruju već skoro tri godine i što kamate na stambene zajmove padaju sve se manje građana odlučuje da uzme kredite ne bi li sebi trajno obezbedili krov nad glavom.
– Tržište je živo i daleko je od toga da se mesečno u Beogradu proda samo deset stanova, kako često slušamo kao dokaz o strašnom padu tražnje. Ovo je dvomilionski grad. Ljudi se razvode, nasleđuju, prodaju veći da bi kupili dva manja stana. Ali je udeo stamenih kredita u kupoprodajnim ugovorima pao na ispod 40 odsto – kaže Miroslav Cvetković, direktor Agencije „Cvetković–Raškov”.
I Milan Simonović, iz agencije „Menadžer”, potvrđuje da se više kupuje i prodaje nego ranije, ali da je osetan pad kupaca na kredit.
– Zajmovi su bili dominantni od 2006. do 2010. Zbog velikog rizika malo ko se danas usuđuje da ih uzme. Čak iako su kamate pale za skoro dvadeset odsto ljudi se plaše da se zaduže na dug period – kaže Simonović.
Tačni podaci o prometu postoje samo za nekretnine kupljene na kredit. Za šest meseci ove godine osigurano je 2.500 kredita vrednih oko 80 miliona evra. Toliko je prema podacima Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita osigurano u istom periodu prošle godine. Koliko je to zanemarljivo najbolje ilustruje podatak iz 2008. godine ili zlatnog doba tržišta nekretnina kada je osiguran 17.371 zajam.
Zbog čega zastoj u kreditnom zaduživanju?
Glavni razlog su male zarade i kreditna nesposobnost, ali i veliki prateći troškovi za podizanje stambenog zajma. Teško da neko sa platom od 380 evra može da obezbedi učešće koje iznosi 20 odsto od vrednosti nekretnine i plati prateće troškove odobravanja kredita. Za stan, na primer, od 50.000 evra treba spremiti oko 12.000 evra za učešće i propratne troškove kao što su obrada kredita, osiguranje, overa ugovora, upis u katastar...
Sada pozajmica za kupovinu nekretnine može da se dobije po kamati ispod četiri odsto. To je manje nego kada je država subvencionisala stambene kredite, kada su kamate bile oko šest-sedam odsto pa i više. Ali to očigledno nije dovoljno.
Udruženje agencija za promet nekretnina pri Privrednoj komori Srbije, nedavno je najavilo da će zvanično pokrenuti inicijativu da NBS obavezno učešće za stambene kredite sa 20 vrati na deset odsto.
Pre tri godine, građani koji su uzimali stambene kredite pod komercijalnim uslovima, kredite banaka, davali su učešće od 10 odsto. Oni koji su se opredelili za subvencionisani stambeni zajam mogli su da daju učešće od samo pet odsto. To je olakšavalo građanima da se zaduže, odnosno prateći troškovi stambenog zajma bili su manji.
Bez stambenih kredita trgovina stanovima svodi se na kupovinu i prodaju za keš. To, međutim, nije dovoljno da bismo krenuli stanogradnju.
Koliko je potrebno sagraditi stanova u ovom trenutku i kolika je uopšte potražnja nije moguće saznati, jer niko takvu evidenciju ne vodi. Činjenica je sudeći po popisu stanovništva da u Srbiji 300.379 građana nema rešeno stambeno pitanje.
Podataka o tome koliko je stanova prodato od 2009. godine, kada su cene počele da se tope, nema, jer takva evidencija ne postoji, kao što je nema ni kada je reč o broju stanova u ponudi. Da li Beogradu nedostaje 30.000 stanova, kao što se tvrdilo ne tako davno, više niko se ne usuđuje da prognozira. Podsećanja radi, u vreme kada je tražnja bila i po dva-tri puta veća od ponude, Mlađan Dinkić, tadašnji ministar ekonomije, govorio je da je u 2007. izgrađeno 7.000 stanova, ali da nedostaje oko 100.000 stanova.
Kako god bilo i ono što je sagrađeno sada ne pronalazi lako kupca. Primer za to je naselje „Stepa Stepanović” u kome oko 200 stanova uglavnom veće kvadrature čeka kupce. Građevinska direkcija Srbije već pet godina ne uspeva da ih proda i pored toga što je cenu spustila sa 1.250 evra po kvadratu na 1.180 evra. Takođe i novobeogradsko naselje „Belvil”, građeno u vreme ekspanzije stanogradnje moralo je da snižava cene stanova ne bi li ih rasprodalo.
U međuvremenu su i oni koji su uzeli kredite počeli da kasne sa otplatom. Prema pisanju medija 800 korisnika kredita kasni sa otplatom. Inače za deset godina u Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita osigurano je 90.000 stambenih kredita. Samo u ovoj godini na doboš je otišlo 100 stanova, isto kao u prvoj polovini 2014. godine.
Cene miruju
Cene nekretnina na srpskom tržištu trenutno miruju. Dostigle su najniži nivo od 2008. godine, kada su kvadrati bili papreni, uglavnom zbog velike tražnje i enormnih zarada investitora koje su dostizale i 100 odsto u odnosu na „proizvodnu” cenu. Sada su cene mnogo realnije i tako bi trebalo da bude do kraja godine, kažu u agencijama za promet nekretnina.
Trenutno se cene kvadrata u Beogradu kreću od 700 do maksimum 2.500 evra. Od 2008. do danas najviše su pojeftinili kvadrati na Novom Beogradu. Pre sedam godina u novobeogradskim blokovima kvadrat nije mogao da se nađe za manje od 1.700 evra, a sada može da se kupi za 1.000 do 1.100, a na višim spratovima i za 900 evra. Kod „Arene”, ranije je kvadratni metar bio oko 3.000, a danas može da se kupi za oko 1.500 evra. Na Voždovcu kvadratni metar staje od 900 do 1.500 evra, Mirijevo je od 800 do 1.100, Banovo brdo od 1.000 do 1.400, Zvezdara od 1.000 do 1.500 evra, Rakovica je od 850 do 1.100, a centar grada od 1.700 do 2.500 evra.
