Kupiti ili za početak makar pronaći stan u staroj gradnji, koji će ispuniti sva očekivanja kupca, deluje kao nimalo lak posao. Ipak, još uvek ima onih koji veruju da su nekretnine nekada građene kvalitetnije u odnosu na danas i pre će novac uložiti u stan koji je već bio u prometu nego u novogradnju.
Prilikom kupovine takvih, starih, stanova može vam se dogoditi da naiđete na idealnu nekretninu ali koja je iz otkupa. Šta to znači?
To što je nekretnina iz otkupa znači da je prethodni vlasnik tu nekretninu stekao tako što je “dobio”, najčešće, od firme u kojoj je radio. Na ovakav način je veliki broj naših građana pre dvadeset, trideset godina došao do krova nad glavom, tako da je situacija da naletite na stanove iz otkupa česta. Međutim, da biste postali vlasnik ovakvog stana prvo je potrebno da on bude otkupljen od pravnog lica, tj. firme.
Postavlja se pitanje na koji način ovakav stan kupiti i kako završiti čitav posao bez muke. Naglasićemo da je situacija rešiva ali da je potrebno angažovanje kako kupca tako i prodavca.
Prodavac nije otkupio stan, ali ga prodaje
Najčešća situacija je da prodavac reši da proda stan iako ga još uvek nije otkupio od pravnog lica, firme, koja mu je taj stan dala.
Ako baš takva nekretnina zadovoljava sve vaše kriterijume: lokaciju, spratnost onda takođe morate znati i to da će cena ovakve nekretnine najčešće biti nešto niža nego inače, ali je u ovom slučaju, u momentu potpisivanja predugovora, potrebno dati uvećanu kaparu. Razlog tome je to što će se od toga novca regulisati otkup.
Potrebno je proveriti i ko je firma od koje treba otkupiti stan, proveriti na APR-u (Agencija za privredne registre) da li je ona još uvek aktivna, jer može biti i u stečaju. Ukoliko firma nije aktivna tražiće se pravni sledbenik, a ako ni njega nema situacija se dalje rešava u Trgovinskom sudu.
Potrebno saznati otkupnu cenu stana, kao i sklopiti aneks ugovor
Nakon što ste saznali od kog pravnog lica je potrebno izvršiti otkup prodavac je u obavezi da od te firme sazna i otkupnu cenu kvadrata, ali i da zaključi aneks ugovor o otkupu stana u celosti. Ovaj ugovor obavezno overite u sudu.
Tom prilikom prodavac će dobiti i obračun, kao i rok od osam dana da uplati novac na račun pravnog lica. Kada novac legne na račun firme prodavac će dobiti i potvrdu da je stan isplaćen u celosti.
Naglasićemo da je postojanje aneks ugovora, kod ovog postupka, veoma važno, jer svi oni ljudi koji su odlučili da do stana dođu preko pravnog lica, tom prilikom potpisali su Ugovor o otkupu stana na neki vremenski period (20, 25 godina). Zbog toga je potrebno sačiniti nov aneks ugovor, overiti ga u sudu, ali i pribaviti poresku klauzulu.
Prodavac je otkupio stan ali ga nije uknjižio?
Dešava se i da su prodavci otkupili stan koji prodaju ali iz nekih razloga, načešće materijalih, nisu uspeli i da ga uknjiže, što može biti problem onima koji takav stan žele da kupe na kredit.
Naime, ako je prodavac taj stan otkupio u celosti, to znači da on poseduje ugovor o otkupu, koji je overen u sudu, potvrdu da je stan otkupljen u celosti, kao i da je regulisao porez i pribavio poresku klauzulu. Pošto nekretnina nije uknjižena, potrebno je nabaviti i izjavu, odnosno clausulu intabulandi, kako biste bez problema uspeli da izvršite uknjižbu na svoje ime. Takođe, potrebno je sačekati i da prođe period za žalbu nakon uknjižbe i tek onda možete izvaditi vlasnički list, a nakon toga i konkurisati za stamebni kredit.
Dakle, kupovina stanova iz otkupa zahteva angažovanje, kako vas kao kupca, tako i prodavca, naročito ako neke pravne stvari nisu rešene do kraja. Ukoliko stan ne kupujete po preporuci, ali čak i tada, savetujemo vam da angažujete proverenu agenciju za nekretnine, kao i dobrog pravnika. Obavezno proverite vlasništvo nad željenom nekretninom, kao i da li je ona uknjižena i to posetom katastra nepokretnosti i vađenjem vlasničkog lista.
