Kupovina stana, bez obzira da li je u pitanju nova ili stara gradnja, uvek sa sobom, u manjoj ili većoj meri, nosi određeni rizik. Zbog toga ćemo vam ovom prilikom otkriti šta sve morate znati kako bi kupovina nekretnine bila oslobođena većih problema. Ove informacije je potrebno znati čak i kada nekretninu kupujete uz pomoć agencije za nekretnine.
Proverite da li je stan uknjižen
Bez obzira na koji način planirate da isplatite željenu nekretninu, dakle nevažno da li je u pitanju stambeni kredit ili ne, prilikom kupovine stana potrebno je obratiti pažnju na formalno – pravni aspekt, odnosno voditi računa da li je nekretnina uknjižena ili ne. To je veoma važno, jer ukoliko je nekretnina neuknjižena rizik kupovine je znatno veći.
Zbog toga je najidealnije je da je stan uknjižen, odnosno registrovan u katastru nepokretnosti. Tada se veoma jednostavno, vađenjem vlasničkog lista, može utvrditi ko je vlasnik nepokretnosti, a ovakva provera koštaće oko 1.500 dinara.
Provera vlasništva, kao i postojanje tereta nad nepokretnošću može se obaviti i preko Interneta, potpuno besplatno, posetom sajta www.rgz.gov.rs uz pomoć Internet servisa – Web aplikacije "KnWeb". Da bi se pretraživala baza podataka potrebno je znati broj parcele u okviru opštine i katastarske opštine, na kojoj se stan nalazi, ili adresu nepokretnosti (ulica i kućni broj).
Čak iako se, tokom procesa provere dokumentacije, utvrdi status nekretnine savetujemo da se i na sam dan potpisivanja kupoprodajnog ugovora ponovo izvadi vlasnički list i sve još jednom proveri, jer se dešavalo u praksi da u međuvremenu vlasnici stanova stave hipoteku na tu nekretninu, pa kupci tek nakon isplate novca shvate da su u problemu.
Oprez kod nezavršenih objekata
Jedan od velikih rizika može biti i kupovina nezavršenih stanova, jer se postavlja pitanje: šta ako se objekat ne završi?! Ako sumnjate da će investitor završiti objekat, kao i ako želite da proverite da li on posluje sa gubicima, ili da mu je možda račun u blokadi, sve to možete proveriti na sajtu Narodne banke. Sve što vam je potrebno jeste matični broj investitora, koji, kao što smo naglasili na početku teksta, možete pronaći na sajtu APR-a.
Bez obzira da li se stan kupuje preko agencije za nekretnine ili ne, savetujemo da se informišete o investitoru. Ukoliko je on pravno lice, što je bolja varijanta, prvo je potrebno proveriti u Agenciji za privredne registre (APR-u) poslovanje firme. Svaki investitor je po pravilu privredno društvo i registruje svoju delatnost kod nadležnih državnih ustanova. Podatke da li je investitor upisan u registar privrednih subjekata, za koju delatnost, kao i koji mu je matični broj, ali što je i najvažnije: da li je firma koju zastupa aktivna ili ne, možete proveriti i preko Interneta na sajtu www.apr.gov.rs.
Proveru investitora takođe možete izvršiti i preko Privredne komore Srbije, tačnije preko Biroa za bonitet, ali je u ovom slučaju za izdavanje informacija potrebno platiti taksu, čija cena zavisi od količine podataka koje želite da znate (napominjemo da knjigovodstveno stanje nije uvek adekvatno realnom).
Rizik kod nezavršenih stanova je i taj što se dešava da investitor ne plati sve neophodne takse, recimo za grejanje ili struju, pa iako objekat poseduje radijatore, grejanje nije moguće. Ovo je još jedan od dokaza kolika je prednost uknjiženih stanova, jer u njihovom slučaju uknjižba govori da su izmireni svi troškovi investitora, kao i da je sve izgrađeno u skladu sa projektom. Naime, svaki investitor mora imati sklopljen ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju, jer se na taj način obavezuje da će plaćati naknadu za korišćenje gradskog zemljišta. Poštovanje i posedovanje ovakvog dokumenta je veoma važno, jer je on preduslov za dobijanje upotrebne dozvole objekta koji se gradi i bez njega se objekat ne može uknjižiti.
Tražite sudski overenu izjavu bračnog druga
I u situaciji kada je stan ima sve čiste papire, dakle uknjižen je, potrebno je proveriti ko je prodavac. Ovo je veoma važno, jer ukoliko je prodavac u bračnoj ili vanbračnoj zajednici potrebno je nabaviti sudski overenu izjavu bračnog druga, da u budućnosti neće imati potraživanja prema toj nekretnini, iako je ona stečena u braku. Ovakva potvrda je dokaz da, bračni drugovi prodavaca nekretnine, nemaju više pravo nad tom nepokretnošću, pa je kupac, u potpunosti zaštićeni.
Prodavac može biti i pravno lice
Takođe, može se dogoditi da prilikom potrage za stanom koji želite da kupite naiđete na uknjižen stan, koji se ne vodi na fizičko, već na pravno lice, pa u toj situaciji takođe treba biti oprezan. Tada je potrebno proveriti statut firme, zatražiti ga od prodavca, kako bi se videlo ko je ovlašćeno lice za zastupanje te nekretnine. Ovo je važno, jer veoma često to nije direktor, kako mnogi misle, već je potrebno pronaći ovlašćeno lice. Na taj način će svaki kupac izbeći sudski spor, koji se kod ovakvih kupovina može dogoditi.
Provera da li je stan predmet nekog sudskog spora
Kod kupovine starih stanova, tj. stanova koji su već jednom ili više puta biti predmet kupoprodaje potrebno je izvršiti još jednu proveru. U pitanju je provera da li je stan predmet nekog sudskog spora. To možete saznati tako što ćete podneti dopis sudskoj pisarnici. Ukoliko se ispostavi da nekretnina jeste predmet nekog spora, posetom portala sudova Srbije www.portal.sud.rs možete proveriti i da li je stan predmet parničnog, izvršnog ili vanparničnog postupka. Potrebno je da znate ime i prezime vlasnika te nekretnine, kao i sud koji je nadležan i nalazi se na istoj teritoriji kao stan. Kako biste se informisali i o toku sudskog postupka, koji se vodi nad željenom nepokretnošću, morate znati i broj predmeta.
Na kraju, prilikom overe kupoprodajnog ugovora u sudu, znajte da će se izvršiti i provera, u centralnom registru, da li je taj stan koji želite možda već nekome prodat, što će vas dodatno zaštititi.
