Zakon o ozakonjenju objekata usvojen je nedavno u Skupštini Srbije, u cilju da natera vlasniike nelegalizovanih nekretnina da ih konačno uvedu u legalne tokove. U tom cilju, omogućeno je da to učine i po znatno nižoj ceni nego što je to ranije bio slučaj. Ako ni to ne uspe, iz resornog ministarstva poručuju da će nelegalni objekti biti srušeni. Šta to praktično znači za prodavce, ali i kupce stanova u Srbiji, odnosno da li će to uticati na cene takvih nekretnina, Halo oglasi nekretnine vam predstavljaju kroz ovaj tekst.
U Srbiji ima nešto manje od 1,5 miliona nelegalizovanih objekata, od čega oko 771.000 vlasnika je već podnelo zahtev za legalizaciju, a oko 700.000 nije nikada podnosilo takav zahtev.
Sada su pravila promenjena, pa je, umesto naknade za izdavanje građevinske i upotrebne dozvole, potrebno da dobijete rešenje. Umesto projektne dokumentacije, nadležni sada traže jedan tehničko geodetski dokument, odnosno izveštaj o zatečenom stanju. A ako je objekat ispunio minimalne tehničke uslove, moći će da se “ozakoni”.
Potrebna dokumenta
Prvi korak ka ozakonjenju objekta, o kojem god objektu da je reč, kući, stanu ili poslovnom prostoru, jeste da vlasnik dostavi dokaz o pravu nad građevinskim zemljištem ili objektom. Tu ima više opcija. Recimo, može da bude pravosnažna sudska presuda, ugovor o kupovini zemljišta ili objekta, ugovor o suinvestiranju izgradnje, pravosnažno rešenje o nasleđivanju.
I u ovom slučaju postoje izuzeci, pa tako i oni koji nemaju dokaz da su vlasnici mogu da ozakone objekat. Oni, umesto toga prilažu dokaz da su savesni korisnici tog prostora. U tom cilju mogu da posluže plaćeni računi za struju, komunalije, plaćen porez i slično. Priznaće se kao validan dokaz i ako prilože obavezujuću izjavu da žive u tim objektima.
Kome je potreban izveštaj o zatečenom stanju?
Ako spadate u grupu onih 700.000 građana koji nikada nisu ni podneli zahtev za legalizaciju, a imali su nelegalizovane objekte, onda ste u obavezi da, uz taksu i dokaz o vlasništvu, podnesete i izveštaj o zatečenom stanju, a evo i kako doći do tog dokumenta.
Formular možete prekopirati sa sajta Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, www.mgsi.gov.rs, odštampati ga, a zatim je potrebno da se sa tim formularom uputite u projektni biro.
Biro vam je potreban, jer tek potpis licenciranog inženjera ne dokumentima potvrđuje da objekat može da se ozakoni.
Pored osnovnih podataka o objektu, onih standardnih - ime vlasnika, adresa objekta, broj katastarske parcele, ime i licenca odgovornog projektanta, u izveštaju treba da je naveden i tehnički opis objekta, instalacija za struju, vodu, telefon... Takođe, navedeni su i podaci o korišćenom građevinskom materijalu i stepenu završenosti, kao i grafički prikaz osnove svih spratova i krova i fotografije fasada.
Trošak izveštaja i postupak
Cena izveštaja o zatečenom stanju zavisiće od veličine nekretnine i od cene usluge koju propisuje projektni biro. U Beogradu se cene kreću od jednog do dva evra po kvadratu.
Vlasnik objekta koji podnosi dokumentaciju za ozakonjenje tim novcem plaća izlazak na teren za čitav tim - arhitektu, geometra, elektroinženjera... Svi oni moraju da stave svoj potpis, kako bi vlasnik dokazao da je objekat na prvom mestu bezbedan i funkcionalan. Postupak traje od pet do deset dana, nakon čega se dobija kompletan izveštaj potreban za ozakonjenje.
Taksa za ozakonjenje – veći trošak za poslovni nego za životni prostor
Ukoliko niste legalizovali objekat za stanovanje, možete da računate da ćete sada za to platiti između 5.000 i 50.000 dinara, zavisno od kvadrature. Za površinu do 100 kvadrata cena je najniža, dakle 5.000 dinara, za onu do 200 kvadrata oko 15.000 dinara. Za prostor do 300 kvadrata taksa iznosi 20.000 dinara, a za veći 50.000. Ako ste već u proceduri, odnosno ako ste ranije podneli zahtev za legalizaciju, taksa je jedino što sada plaćate, a ako niste podneli zahtev, potrebno je da platite još i izveštaj o zatečenom stanju o kojem smo pisali i dokaz o pravu svojine.
Ukoliko ste vlasnik poslovnog prostora koji nije u legalnim tokovima, onda će vas ozakonjenje više koštati. Primera radi, za taksu za ozakonjenje za lokal do 500 kvadrata morali bi da izdvojite 250.000 dinara, a do 1.000 kvadrata i pola miliona dinara. Za taksu za lokal do 1.500 kvadrata potrebno je izdvojiti milion dinara, a za lokal čija je kvadratura još veća tri miliona dinara.
I u slučaju poslovnog prostora, ako ste već podneli zahtev za legalizaciju plaćate samo tu taksu, a ako niste plaćate još i izveštaj o zatečenom stanju.
Krajnja mera - rušenje
Rušenje objekta kao krajnja mera predviđeno je za one vlasnike koji nisu podneli zahtev za legalizaciju, pa će za njih nadležni građevinski inspektor doneti rešenje o rušenju. Ako vlasnik ne pokrene postupak ozakonjenja i ne dobije rešenje da objekat može biti upisan u zemljišne knjige, takav objekat biće srušen.
Za pojedine objekte, međutim, ni to ne pomaže, a reč je pre svega o nekretninama na klizištima, u parkovima prirode, zatim izgrađenim u koritima reka, poletno-sletnih pista, u zoni zaštite kulturnih dobara od izuzetnog značaja i upisanih u Listu svetske kulturne baštine.
Nema spasa ni objektima u zonama sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja, u vojnom kompleksu i zaštitnim zonama oko vojnih kompleksa, te onima koji su izgrađeni od materijala koji ne garantuje sigurnostpoput kartonskih naselja.
U lošoj poziciji su i vlasnici kojima je izdato pravosnažno rešenje kojim se odbija zahtev za legalizaciju, jer ni oni neće moći da ozakone objekat.
Cene ovakvih nekretnina
A kako će poslednji Zakon o legalizaciji uticati na cene ovakvih nekretnina? Trenutno stanje je takvo da u ponudi u štampanom i internet izdanju Halo oglasi nekretnina imate jako puno stanova, najčešće u novogradnji, koji se mogu nađi po veoma povoljnoj ceni. Neki od njih, a koji se nalaze u Beogradu se prodaju po neverovatnoj ceni od 500 evra za kvadrat, što je čak manje i od prosečne cene stanova u velikom broju mesta u Srbiji.
Ono što je zajedničko za većinu ovakvih nekretnina su statusi da nije još legalizovano i „papiri predati za legalizaciju“. Ono što je glavno pitanje je da li će cene ovih nekretnina, ukoliko se ozakone, porasti i koliko.
Kupovina takvog jednog stana može biti dobra investicija, jer ćete po dobijanju papira, isti taj stan moći skuplje da prodate.
Ipak, na vama je da dobro razmislite i odlučite da li želite da ulazite u takav rizik, jer, i ako je procedura i cena legalizacije novim zakonom znatno lakša i manja, neće svi objekti moći da uspešno reše svoj status i dobiju „čiste“ papire.
